Предмет сделки при покупке квартиры – прежде всего недвижимость, но на практике довольно часто возникают споры и по поводу движимого имущества, которое находилось в квартире на момент её осмотра покупателем.
В разных регионах страны подход к передаче недвижимости продавцом покупателю разный, в Москве и Московской области чаще всего квартира передаётся покупателю уже после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре и произведения расчётов по сделке.
При таком порядке действий у продавца, который выезжает из квартиры, может возникнуть соблазн увезти холодильник или духовой шкаф, а покупателя это точно не обрадует.
Что делать, чтобы дисциплинировать продавца в этом вопросе, защитить свои интересы и доказать правоту в случае спора? Есть несколько способов:
1. На этапе заключения соглашения об авансе/задатке подробно указать, какое имущество передаётся покупателю одновременно с квартирой после государственной регистрации и расчётов.
▪️В некоторых случаях имеет смысл сделать фотографии движимого имущества, распечатать их, подписать каждый лист и прикрепить к соглашению в виде приложения.
2. Зафиксировать перечень движимого имущества в договоре купли-продажи или приложении к нему.
▪️Предметом сделки является квартира, поэтому описывать непосредственно в договоре купли-продажи бытовую технику, столы и стулья – не совсем правильно, с моей точки зрения, однако такая практика существует и Росреестр реагирует на нее нейтрально: договоры проходят регистрацию перехода права.
▪️Более правильным является прикрепление описи имущества в виде приложения к договору купли-продажи с обязательной ссылкой в договоре на это приложение. В таком случае движимое имущество характеризует определённое состояние квартиры, в котором продавец должен передать её покупателю, но не выступает в качестве самостоятельного предмета сделки.
3. Заключить отдельный договор движимого имущества.
▪️Это наиболее грамотный подход, но применяется он, конечно, не в каждой сделке. Чаще всего отдельный договор движимого имущества заключается в случае высокой стоимости (дорогая бытовая техника, мебель из натурального дерева и т.д.), либо в случае оптимизации налогообложения за счёт разбивки стоимости квартиры и её наполнения.
▪️Для покупателя это лучший вариант с точки зрения минимизации рисков. Оплата по такому договору производится в момент приёмки квартиры, если продавец все-таки решит что-то увезти, покупатель просто не заплатит за эту вещь.
▪️Стоит отметить, что договор купли-продажи движимого имущества имеет свои особенности, права и обязанности сторон по нему должны возникать под отлагательным условием – с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.
▪️Также необходимо внимательно отнестись к дате заключения этого договора, порядку расчётов и их подтверждению, описанию передаваемого имущества и стоимости каждой его единицы.
📌Какой бы способ ни выбрали стороны сделки, главное – как можно более подробно зафиксировать все договорённости в письменном виде.
Еще один вопрос, который часто и сильно тревожит покупателей: что будет, если продавец снимет межкомнатные двери, заберёт дорогую сантехнику и т.д.
Конечно, в практике это встречается крайне редко и, если стороны в процессе сделки не конфликтуют, вряд ли у продавца будет мотив к таким действиям.
Однако и такое случается. Судебная практика по подобным спорам есть, например, дело № 2-1461/15, рассмотренное Лесозаводским районным судом Приморского края.
Хотя ни в одном документе не было зафиксировано, что квартира передаётся с дверями, суд встал на сторону покупателя, обратив внимание на фразу в договоре купли-продажи:
“Продавец обязуется не ухудшать состояние объекта недвижимости до фактической передачи покупателю”.
Отсутствие дверей было признано убытками покупателя, суд полностью удовлетворил его исковые требования.
Зачастую специалисты дополнительно включают в договоры и иные формулировки, согласно которым квартира должна быть передана продавцом в определённом состоянии, в котором её осмотрел покупатель.
Таким образом, грамотно составленный договор купли-продажи квартиры играет очень важную роль в защите прав покупателя.
При полном или частичном копировании/использовании материалов статьи ссылка на источник и автора обязательна.
✅Рассказываю о недвижимости, налогах, нюансах законодательства на канале Telegram: Риэлтор Дмитрий Каредва.
