На рынке складской недвижимости спрос превышает предложение, из-за чего арендаторы вынуждены соглашаться на любые варианты. Кажется, что это “золотое время” для собственников будет продолжаться вечно. Однако, проблема складской доступности, с учетом растущих инвестиций в отрасль, рано или поздно решится. Какие меры стоит предпринять, чтобы обеспечить коммерческую привлекательность объектов уже сейчас, не надеясь на доходность, временно обусловленную рынком?
В последние годы нехватка складских помещений привела к тому, что владельцы стали пересматривать условия договоров с арендаторами, повышая ставки. В Москве и Подмосковье на данный момент вакантны менее 1% площадей. Однако, несмотря на дефицит свободных площадей количество совершенных сделок бьет рекорды: на конец 2023 года эксперты оценивали объемы поглощения от 2,1 млн до 2,6 млн квадратных метров.
А в первой половине 2024 года объем спроса составил 4,2 млн квадратных метров.
Ситуация с ростом цен и дефицитом складских площадей, привела к тому, что некоторые арендаторы стали проявлять острый интерес к Built-to-suit. Например, в 2023 году в Московской области реализовали 3,5 миллиона квадратных метров, и пятую часть из них составили сделки купли-продажи и строительство под конкретного заказчика (BTS). С начала 2024 года количество таких сделок составило 69% в структуре общего спроса.
Однако строительство коммерческой недвижимости под собственные нужды может позволить себе лишь крупный бизнес, так как это влечет за собой не только большие вложения, но и высокие риски. Малый и средний бизнес, не выдержав арендной нагрузки, и при этом не имеющий ресурсов для приобретения, эксплуатации и тем более строительства собственных объектов, будет вынужден либо уйти с рынка, либо все-таки согласиться на новые условия.
А что будет дальше? С учетом кратного роста и больших инвестиций в данное направление, а также внедрению новых технологий, ситуация постепенно будет улучшаться. Количество новых объектов будет расти и в определенный момент времени наступит баланс на рынке. Следовательно и у арендаторов появится возможность выбора, и вероятнее всего выбор будет в сторону технологичного, но при этом стабильно функционирующего объекта.
Учитывая возможность таких изменений на рынке, важным является вопрос сохранения качества объектов и коммерческой привлекательности. Это задача, которую необходимо решать уже сейчас, чтобы уверенно развивать бизнес в будущем.
Прозрачность и лояльность
Итак, многие арендодатели складских помещений планируют увеличивать ставки, потому что существует дефицит площадей в отрасли, и арендаторы в безвыходной ситуации идут на переподписание контрактов с повышенной стоимостью.
Можно предложить арендаторам качественные инструменты взаимодействия по всем возникающим вопросам в рамках работы по инцидентам, обращениям и решениям возникших вопросов и прозрачное отслеживание всех этапов. Такой подход поможет укрепить лояльность арендаторов и сделать процесс аренды более комфортным для обеих сторон.
Например, для арендатора будет явным плюсом, если он сможет после регистрации обращения самостоятельно отслеживать, на каком этапе решения оно находится и не тратить время на звонки или письма с уточнениями. Владельцу или управляющему подрядчику прозрачность в фиксировании и отслеживании обращений позволяет избежать конфликтных ситуаций, просрочек и быстрее решать инциденты. В аварийных случаях системы с автоматической маршрутизацией и приоритетами заявок могут помочь оперативно устранить поломку: доволен останется и арендатор, и владелец.
Обоснование стоимости
В условиях острого дефицита новые объекты выходят на рынок полностью законтрактованными крупными арендаторами. При этом из-за постоянного роста эксплуатационных затрат могут потребоваться изменения условий аренды с дальнейшим повышением стоимости.
В этом случае использование современных автоматизированных систем помогает собирать данные для обоснования последующего изменения стоимости аренды или услуг, а арендатору понимать насколько они «эксплуатируют» объект и управляющую компанию.
Внимание к обслуживанию и оцифровке
С учетом «цифровизации» складских объектов и технического оснащения требуется пристальное внимание к своевременному обслуживанию и сохранению качества инфраструктуры. В помещениях установлено огромное количество оборудования: от вентиляционного и противопожарного, до пропускных систем безопасности. Всё это требует качественного техобслуживания с первых дней и оцифровки инфраструктуры с нуля.
Ориентируясь на опыт зарубежных рынков, устаревание складского объекта негативно влияет на его заполняемость и привлечение арендаторов. Планирование и проведение профилактических ремонтных работ, сохранение истории по каждой единице оборудования, ведение детализированной статистики обслуживания, анализ частоты поломок и состояния техники помогает исключить аварии и сохранить инфраструктуру как можно дольше в хорошем состоянии. Следовательно и дольше сохранить коммерческую привлекательность объекта.
В случае с вариантом последующей продажи объекта такой подход к сбору данных позволяет иметь на руках полную статистическую картину: где, когда и что выходило из строя, как обслуживалось, требуется ли на данном этапе модернизация.
Уменьшение издержек
Повышение ставок происходит не только за счет динамично растущего спроса, а в том числе и роста внутренних издержек на эксплуатацию: стоимость технического обслуживания помещения, затраты на вывоз мусора, уборку, безопасность и т.д..
Автоматизация процесса контроля работ по эксплуатации позволяет уменьшать количество планерок для диспетчеризации задач и сбора отчетностей по ним, освобождая время на фактическую работу. Системы позволяют автоматически распределять обращения по ответственным сотрудникам и формировать отчеты на основании собранных программой данных. С помощью применения систем класса help desk можно оцифровывать исполнение задач, выявлять нецелевой расход рабочего времени и уменьшить издержки операционной деятельности.
