Зачем нужен ГПЗУ
Назовем несколько причин, по которым ГПЗУ целесообразно заказывать.
1. Поскольку сведения ЕГРН на земельный участок как правило неполные, а иногда и недостоверные, иметь дополнительный источник данных в виде ГПЗУ будет полезно. Реестр недвижимости заполняется не в последнюю очередь при наличии средств, в частности, на установление границ зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Но число речек, инженерных сетей, выявленных объектов культурного наследия и пр. так велико, что средств на оцифровку ЗОУИТ по этим объектам будет всегда не достаточно, чтобы через какое-то время сказать: «Все, мы завершили, Реестр полный». Этого не будет никогда. В то же время, разработчики ГПЗУ- комитеты по архитектуре и градостроительству- всегда будут располагать большим объемом проектных материалов и, так сказать, - вчерне определенных ЗОУИТ, чем это требуется для внесения сведений в ЕГРН. Этими данными они делятся с собственника участков через ГПЗУ. Сведения ГПЗУ по ограничениям на земельном участке практически всегда более полные, чем в ЕГРН. На рисунке обложки приведен чертеж градостроительного плана земельного участка в Одинцовском городском округе Московской области. На профессиональном сленге его называют «белый», то есть без пятна за стройки. При этом сведения ЕГРН по данному участку показывают, что участок предназначен под индивидуальную жилую застройку и не имеет ограничений в использовании.
2. Разработчики ГПЗУ не участвуют в заполнении реестра ЕГРН. ГПЗУ - независимый от ЕГРН источник данных о земельном участке. Тем самым фактические и методические ошибки, допущенные при ведении ЕГРН, теоретически не должны воспроизводиться при разработке ГПЗУ.
Например, Росреестр в выписках ЕГРН, спустя несколько месяцев после отмены согласования размещения объектов капитального строительства в охранных зонах высоковольтных линий электропередач (ЛЭП) по прежнему указывает, что это требуется, не принимая во внимание новую редакцию пункта 10 «а» правил установления охранных зон ЛЭП в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 г. N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон". Много лет в выписках из ЕГРН приводились ошибочные данные о резервировании участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 56.1 ЗК РФ), хотя ограничения были только по ЗОУИТ ( ст. 56 ЗК РФ).
Бывают случаи, когда внесенные в ЕГРН и пересекающие земельный участок ЗОУИТ не отражаются в ограничениях выписок об объекте («расширенных») из ЕГРН. Только внимательное прочтение графической части выписки из ЕГРН позволяет заметить, что ограничения есть. Аналогичной ситуации с ГПЗУ (ограничение есть в ЕГРН, но не указано в ГПЗУ) пока встречать не приходилось.
3. Описание ограничений по ЗОУИТ в ГПЗУ могут быть на порядок лаконичнее и четче, чем в сведениях ЕГРН. Как показывает практика, даже опытные участники рынка недвижимости не понимают, на что обращать внимание, а что можно пропустить в таких описаниях ограничений по ЗОУИТ в ЕГРН. Например, в таких описаниях часто встречаются номера и названия контрактов об установлении ЗОУИТ, сведения о доверенностях, фамилии, имена, отчества и должности руководителей, подписавших документы по ЗОУИТ, т.е. лишние данные. Пример «запутывающего» описания из ЕГРН приведен ниже.
вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: не установлен; реквизиты документа-основания: договор на проведение работ по межеванию земельных участков от 24.02.2014 № б/н выдан: ООО "СтройТрест"; Содержание ограничения (обременения): В пределах приаэродромной территории запрещается проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных объектов, объектов капитального и индивидуального жилищного строительства и иных объектов, без согласования в порядке установленном законодательством Российской Федерации. Запрещается размещать в полосах воздушных подходов на удалении до 30 км, а вне полос воздушных подходов - до 15 км от контрольной точки аэродрома объекты выбросов (размещения) отходов, животноводческие фермы, скотобойни и другие объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц. В пределах границ района аэродрома (вертодрома, посадочной площадки) запрещается строительство без согласования старшего авиационного начальника аэродрома (вертодрома, посадочной площадки):а) объектов высотой 50 м и более относительно уровня аэродрома (вертодрома);б) линий связи и электропередачи, а также других источников радио- и электромагнитных излучений, которые могут создавать помехи для работы радиотехнических средств;в) взрывоопасных объектов;г) факельных устройств для аварийного сжигания сбрасываемых газов высотой 50 м и более (с учетом возможной высоты выброса пламени);д) промышленных и иных предприятий и сооружений, деятельность которых может привести к ухудшению видимости в районе аэродрома (вертодрома).Строительство и размещение объектов вне района аэродрома (вертодрома), если их истинная высота превышает 50 м, согласовываются с территориальным органом Федерального агентства воздушного транспорта; Реестровый номер границы: 50.23.2.30
Описание ограничения из выписки и ЕГРН для земельного участка в п. Кратово Раменского г.о. Московской области июля 2024 г.. Если под «развитием сельских и городских поселений» понимать строительство домов на земельных участках, то по такому описанию можно сделать ложный вывод, что строительство на участке запрещено
4. По нашему мнению, изучение Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования перед покупкой или началом строительства на земельном участке - желательно, в том числе - для территорий вблизи рассматриваемого земельного участка. ГПЗУ содержит ссылку на актуальную редакцию ПЗЗ. При кажущейся простоте вопроса далеко не всегда на сайте муниципалитета или в Федеральной государственной системе территориального планирования (ФГИС ТП) удается легко найти действующие ПЗЗ. Например, множество муниципалитетов либо вообще не имеют на своих сайтах раздела «Градостроительство», либо действующие нормативные акты размещают вместе с частично или полностью потерявшими актуальность.
А в городе Москве ПЗЗ - это тысячи страниц в более десятке книг общей и территориальной частей. «Найти» здесь свой участок сможет только специально подготовленный человек. Получение ГПЗУ перекладывает всю работу на его разработчика.
5. В приложениях ГПЗУ помещены проекты технических условий на подключение к инженерным коммуникациям. Без всяких дополнительных действий , без подачи заявлений на выдачу технических условий заинтересованное лицо получает из ГПЗУ официальные сведения о возможности подключения ко всем коммуникациям. Особенно важны сведения от ресурсоснабжающей организации по газу. Зачастую на основании данных из ГПЗУ сведения продавца объекта о том, что «газ по границе» превращаются в - «подключение не возможно».
6. ГПЗУ выдается в целях обеспечения застройщиков информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка (ч.1 ст. 57.3 ГрК РФ). Информация, указанная в ГПЗУ, за исключением информации о возможностях присоединения к инженерным сетям, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи (ч.10 ст. 57.3 ГрК РФ). Поэтому является не основанным на законе мнение, что ГПЗУ - «сугубо информационный документ», никак не защищающий застройщика. Во-первых, у «сугубо информационного документа» не может быть срока действия. Во-вторых, в пункте 2) части 11 статьи 51 ГрК РФ однозначно указано, что при выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка. Как абсолютно правильно писал в своей статье профессор Высшей школы урбанистики Э.К. Трутнев: «Согласно ГрК РФ выдача ГПЗУ даёт правообладателям земельных участков (застройщикам) гарантии относительно того, что не возникнет правовых препятствий для реализации их инвестиционно-строительных намерений – предоставленная в ГПЗУ информация не будет изменена в течение трёх лет, даже если в этот период будут, например, изменены правила землепользования и застройки применительно к территориальным зонам расположения соответствующих земельных участков». Не имеет значения, что в настоящее время не требуется разрешение на строительство на бытовых земельных участках (для ИЖС, ЛПХ, ведения садоводства). Уведомление о планируемом строительстве, без положительного ответного уведомления на которое со стороны администрации строить с уверенностью, что все нормы соблюдены, нельзя, ничем не отличается от разрешения на строительство, кроме названия. По нашему мнению, ГПЗУ обладает самостоятельной силой в части гарантий застройщику неизменности требований, в частности, по ограничениям строительства, вне зависимости от того, нужно разрешение на строительство или нет. Единственное, что можно рекомендовать чтобы аналогия закона работала лучше - подавать уведомление о планируемом строительстве на бытовом участке и при наличии ГПЗУ.
7. Известно, что законность прав на значительное количество земельных участков может вызывать сомнения, в том числе у муниципальных властей. В этом плане «вовлечение» администрации в освоение участка всегда будет полезным, в чем бы оно не заключалось. Например, это может быть присвоение участку почтового адреса, подача уведомления о планируемом строительстве или выдача ГПЗУ. Как минимум, с момента совершения этих действий будет исчисляться срок исковой давности для администрации о признании недействительной предыдущей сделки с участком.
8. Бывает, что разработчики ГПЗУ делают больше, чем это предусмотрено регламентом, оказывая существенную помощь застройщикам.
Например, на градостроительном чертеже ГПЗУ земельного участка в Петушинском районе Владимирской области показаны не только ЗОУИТ, отступы и пятно застройки, но и учтены требуемые противопожарные расстояния между уже существующим жилым домом на соседнем участке и планируемым домом на рассматриваемом участке, а также противопожарные расстояния от леса, если бы он был рядом (см. рисунок ниже).
ГПЗУ земельного участка во Владимирской области, по которому разработчики сделали больше, чем требует регламент
В городе Москве можно встретить ГПЗУ, в которых имеется несколько градостроительных чертежей, показывающих не только действующие ограничения по застройке, но и будущие.
9. Если проектом планировки территории в районе земельного участка предусматривается его полное или частичное изъятие в связи с пересечением красных линий, в частности улично-дорожной сети, ГПЗУ покажет «масштаб бедствия». Выписка из ЕГРН при этом такой информации содержать не будет.
Однако, всегда следует учитывать, что ГПЗУ - дополнительный, альтернативный, но не идеальный источник сведений. Бывают ГПЗУ и с техническими ошибками, и с недостоверными данными, и с «общими» требованиями по застроеке и ее согласованию, которые не применяются к данному земельному участку. В большинстве случаев правильно прочитать ГПЗУ могут лишь специалисты, имеющие соответствующий опыт.
