Наращивание запуска новых проектов может создавать предпосылки для формирования избыточного предложения. Об этом сообщается в отчете Банка России «О проектном финансировании строительства жилья во II квартале 2023 года», размещенном на сайте регулятора.
«В завершенных проектах во II квартале 2023 года доля проданного жилья при вводе объекта в эксплуатацию снизилась с 73% до 75%. При этом за год снижение более существенное — на 7 п. п., что может свидетельствовать о росте навеса предложения», — отметили в Банке России.
Также в ЦБ добавили, что с учетом нестабильного спроса на фоне повышения кредитных ставок и возможного изменения условий льготных программ риски отставания от графика продаж сохраняются, особенно для молодых проектов в стадии готовности до 40%, на которые приходится около 47% строящейся площади.
С чем это связано?
«ЦБ РФ говорит о рисках избыточного предложения, но оно сегодня почти полностью зависит от банковского финансирования. И если на каких-то рынках возникнет перепроизводство, то это будет проблемой не только для девелоперского бизнеса, но и банков», — подчеркнул руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.
По его словам, проектное финансирование не ограничило доступ на рынок новых компаний, как предполагали в момент смены модели финансирования строительства: напротив, выход на рынок для новичков упростился, чувствительность к риску снизилась.
«А сами банки, судя по складывающейся практике, являются даже большими оптимистами, чем девелоперы. Банк России формулирует правильные вопросы, теперь это его зона ответственности. Вот только поиск разумного баланса спроса и предложения — это локальный вопрос конкретного города. А участники рынка за последние годы привыкли жить по указке из центра», — добавил эксперт.
Спрос и предложение сбалансированы
Коммерческий директор – партнер Est-a-Tet Владимир Моребис подчеркнул, что в Москве риск появления избыточного предложения не велик, так как объем поглощения превышает объемы выходящего на рынок нового предложения в среднем в 3–4 раза.
«Объем предложения по итогам II квартала 2023 года практически достиг 2,9 млн кв. м, объем реализованного спроса за квартал — 851,2 тыс. кв. м, то есть доля проданного жилья находится на уровне 29,5% от общего объема предложения. В прошлом году ежеквартальная доля проданного жилья находилась на уровне 30,9%», — заявил специалист.
По его мнению, на рынке сохраняется относительный баланс спроса и предложения — внешние факторы вызывают реакции как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков.
Схожей точки зрения придерживается руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина. Эксперт отметила, что количество квартир в продаже действительно может превышать существующий на сегодня платежеспособный спрос.
«Обычно переизбыток предложения в длительной экспозиции толкает цену продажи вниз, стимулирует застройщиков проводить акции, дополнительно субсидировать ипотеку, что также является завуалированной скидкой. Однако массово мы этого не наблюдаем. Следовательно, спрос и предложение сегодня в целом по рынку уравновешены», — объяснила Ирина Орлянкина.
Специалист добавила, что доля спроса сейчас откладывается ввиду снижения возможности реализовать жилье на «вторичке» или неуверенности покупателей в стабильном заработке для ипотеки. И рано или поздно этот отложенный спрос будет реализован.
Ранее президент Российской Федерации Владимир Путин заявил, что в 2023 году будет обновлен рекорд по вводу жилья в стране. По мнению профильных экспертов, новый максимум вполне достижим.
