- 1-й совет: проверяйте объявления
- 2-й совет: изучайте продавцов
- 3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!
- 4-й совет: проверяйте адреса
- 5-й совет: поговорите с соседями
- 6-й совет: изучите документы со специалистами
- 7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца
- 8-й совет: проверяйте паспорт и его подлинность
- 9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(-и)
- 10-й совет: проследите, чтобы все прописанные перед сделкой были выписаны
- 11-й совет: убедитесь, что получено согласие органов опеки
- 12-й совет: внимательно читайте документы
- 13-й совет: указывайте в договоре полную стоимость объекта
На вторичном рынке существует множество откровенно преступных схем и мелких уловок, помогающих сбыть неликвид. Читайте о том, как их распознать до сделки.
1-й совет: проверяйте объявления
Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений. Поэтому внимательно изучите его.
- Убедитесь, что квартира точно существует. Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.
- Перепроверьте в объявлении каждую деталь. До метро реально семь минут пешком? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый двор? Действительно ли планируется строительство метро? Уточните это через сервис «Яндекса» (разделы «Панорама» и «Маршруты»). Тем, кто ищет жилье в Москве, будет полезен сервис Циан «Будущее района». На карте под объявлением есть специальный значок: нажав его, вы узнаете, какие школы, детские сады, поликлиники появятся поблизости до 2028 года, а также запланировано ли строительство метро в выбранной локации. Сервис сотрудничает с правительством Москвы — данные надежны.
- Проверьте на правдоподобность фотографии. Щелкните по фото правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.
Циан использует возможности искусственного интеллекта для борьбы с фейковыми объявлениями: до 80% таких объявлений удаляется еще до того, как на них пожалуются.
2-й совет: изучайте продавцов
Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и использование материнского капитала.
Вот список вопросов, которые надо задать продавцу или его представителю по телефону или в чате. Лучше это выяснить перед тем, как договариваться о просмотре.
— Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и на каком основании (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья?
За последние три-пять лет собственники менялись больше двух-трех раз? Это повод насторожиться: мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире. Причем пара последних могут быть вполне законными, а вот до них прошла мошенническая.
— Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке?
Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде.
Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
— Не по доверенности ли продается квартира?
Ответ положительный? Готовьтесь к дополнительной проверке.
Сами по себе сделки по доверенности законны, просто с ними больше возможностей для мошенничества. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
Если сделка проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в реестре доверенностей.
— Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал?
Если да, то родители были обязаны наделить ребенка правом собственности в квартире. Если они этого не сделали, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли.
Запросите у продавца справку об использовании маткапитала (он может ее получить онлайн на портале госуслуг или лично — в отделении Социального фонда России).
— Не было ли среди собственников недееспособных людей?
Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин «очнется» и обратится в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это покупатель и платит риелтору, который выяснит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.
3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!
Почему надо отказаться от задатка?
Задаток не возвращается при неисполнении сделки, а аванс — да. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь.
Задаток отличается от аванса и смыслом, и размером. Первый можно сравнить с платной услугой бронирования, в зависимости от наглости жуликов он составляет от 5 до 30 тыс. рублей.
Аванс же — платеж, подтверждающий намерение купить квартиру. Он выплачивается уже после просмотра квартиры, когда принято решение о покупке.
Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса — обычно 50–100 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.
4-й совет: проверяйте адреса
Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто. Достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.
Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: всё ли в порядке с нумерацией?
5-й совет: поговорите с соседями
Приходите на просмотр самостоятельно и заранее.
Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?
Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.
Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.
6-й совет: изучите документы со специалистами
Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги.
У продавца какого-то документа нет и он отказывается его представлять? Не исключено, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся ему достать не удастся. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.
Проверить документы можно с помощью сервиса Циан «Юридическая проверка».
— Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН, но полную выписку сможет представить только собственник. Без этого документа Росреестр не проведет сделку.
— Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем. Без этого документа Росреестр не проведет сделку.
— Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет историю за все предыдущие годы. Этот и последующие документы опциональны: Росреестр зарегистрирует сделку и без них, но чем больше этих документов вы соберете, тем меньше риск пропустить мошенничество.
— Экспликация (поэтажный план БТИ). Документ позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит — даже если вам он и не нужен, подумайте о сложностях, если соберетесь сами продавать эту квартиру.
— Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупатель бывает неприятно удивлен после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека. Но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.
— Также следует узнать об обременениях на квартиру и проблемах собственников.
Убедитесь, что квартира приватизирована: об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье: его собственником является государство, но мошенники регулярно находят способы это сделать.
7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца
Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это защитит от попыток отсудить недвижимость. В случае судебного оспаривания наличие таких справок докажет вашу покупательскую добросовестность.
Добросовестность — это юридически важная характеристика, она означает, что вы предприняли всё, чтобы избежать мошенничества.
Сходите за справками вместе с продавцом в диспансеры по месту жительства (другие не подойдут), чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству.
Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника, в том числе и в день подписания сделки. Особенно это принципиально, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями.
Не исключено, что собственника к сделке принуждают или вдохновляют мошенники: возможно, они пообещали помочь «правильно» распорядиться деньгами с продажи квартиры, и доверчивый человек согласился на это предложение.
Бывает, спустя время такие собственники ссылаются на мигрень и ретроградный Меркурий — суд вынужден начинать разбирательства. Есть риск, что квартиру суд постановит вернуть. Но вот с возвратом денег сложнее — их у бывшего собственника не окажется.
8-й совет: проверяйте паспорт и его подлинность
Настоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами?
Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов проверяйте тут.
9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(-и)
Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить нотариально заверенное согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара. Кто знает, вдруг обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.
Развод тоже может оказаться театральной постановкой — не исключено, что супруги решили обновить не столько отношения между собой, сколько ремонт. За ваш счет.
10-й совет: проследите, чтобы все прописанные перед сделкой были выписаны
Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.
В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем). Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально числу зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет. И это тоже мошенничество, ведь люди будут жить в вашей квартире. Бесплатно.
11-й совет: убедитесь, что получено согласие органов опеки
Да, мы снова возвращаемся к вопросу об особой категории участников сделки, но теперь с другого ракурса — речь идет о детях и недееспособных людях.
Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. Обычно детские доли — не очень большие: они соответствуют размеру маткапитала. В пересчете это может быть всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры.
Но кроме детей собственниками могут быть недееспособные люди — и они тоже могут продавать квартиру (например, ради лечения). Их интересы также защищают органы опеки.
Во всех подобных случаях сотрудники этих учреждений должны согласовать сделку. Покупателю в этом случае обязательно предоставляется соответствующая справка. Если этого не происходит, в будущем сделка может быть оспорена в суде.
12-й совет: внимательно читайте документы
На сделке дотошно читайте всё, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора.
Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.
Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они делают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.
Продавец обязан написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру.
Указываются реквизиты всех участников сделки вместе с паспортными данными. В противном случае покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов. А доказать, что он уже заплатил сполна, не удастся.
13-й совет: указывайте в договоре полную стоимость объекта
Пытаясь сэкономить на выплате налогов, продавец может предложить указать в договоре купли-продажи неполную (заниженную) стоимость квартиры. При этом покупатель должен заплатить полную сумму: разницу между официальной и реальной ценой он заложит в ячейку или передаст наличными.
В случае судебного оспаривания сделки покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была прописана в договоре.
И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риелтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!
Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов
