При продаже недвижимости бывший собственник должен заплатить государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ), ставка которого для резидентов составляет 13% цены по договору купли-продажи, а для нерезидентов — 30%.
Есть ряд условий, которые позволяют существенно снизить налоговую нагрузку и даже свести ее к нулю. Однако они содержат оговорки, и при невнимательном отношении сумма налога не только не снизится, но и станет гораздо больше ожидаемой.
Например, по общему правилу срок владения квартирой для продажи без налога — пять лет. В некоторых случаях (например, если квартира подарена) он может сокращаться до трех лет.
Нюанс здесь в том, кто именно подарил квартиру: если близкий родственник (дедушка и бабушка, мама и отец, родные сестра или брат, а также дети и внуки), то это правило работает. А если это был, скажем, дядя, то уже нет.
Но в общественном мнении уже утвердился миф, что раз квартира подарена, то срок владения сокращается. В этой статье мы рассмотрим самые популярные заблуждения относительно налогов при продаже недвижимости.
Миф № 1. Если продажа не принесла прибыли или привела к убыткам, то и налога нет
Это тот случай, когда ответов может быть два — в зависимости от того, что берется для расчета налоговой базы (суммы, с которой платится налог): стоимость продажи объекта по договору или кадастровая стоимость. Последняя применяется, если недвижимость продана по цене, которая на 30 и более процентов ниже зафиксированной в кадастре.
Ивановы купили квартиру за 2 млн рублей, через год продали за 1,9 млн. Кадастровая стоимость объекта – 1,7 млн рублей, документы, подтверждающие факт покупки (понесенные расходы), в наличии.
Сравниваем цену продажи квартиры (1,9 млн) с 70%-ной кадастровой стоимостью объекта: 1,7 млн × 70% = 1,19 млн рублей.
Цена продажи больше, поэтому берем для расчета налоговой базы именно ее. Выходит, что Ивановы никакого дохода не получили, даже остались в минусе.
Налоговая база = 1,9 млн – 2 млн = – 0,1 (то есть 0), а раз дохода нет, то и НДФЛ платить не с чего.
Но и в этом примере можно найти оговорку: правило не работает для нерезидентов. Они платят налог со всей стоимости продажи, так как вычет за расходы на покупку применить не могут. Поэтому для нерезидента НДФЛ = 1,9 млн * 30% = 570 тыс. рублей.
Семеновы купили земельный участок за 2,2 млн рублей, через год продали за ту же цену. Расходы подтверждены документами. Продавец — резидент РФ. Кадастровая стоимость объекта — 3,4 млн рублей.
В этом случае кадастровая стоимость больше той суммы, за которую участок был продан, и в качестве налоговой базы придется взять 70% кадастра.
Проверяем, и если стоимость по кадастру выше, используем ее: 70% кадастра = 3,4 млн × 70% = 2,38 млн рублей.
Следовательно, в качестве налоговой базы придется использовать 70% от кадастровой стоимости.
У Семеновых из примера выше есть два способа уменьшить налоговую базу (НБ) и снизить сумму НДФЛ: учесть расходы на покупку и использовать стандартный ежегодный вычет.
Смотрим, какой из них выгоднее:
НБ1 = 2,38 млн – 2,2 млн (расходы на покупку) = 180 тыс. рублей.
НДФЛ1 = 180 тыс. × 13% = 23,4 тыс. рублей.
НБ2 = 2,38 млн – 1 млн = 1,38 млн рублей.
НДФЛ2 = 1,38 млн × 13% = 179,4 тыс. рублей.
В этом примере продавцу выгоднее заплатить НДФЛ1.
И обратите внимание: несмотря на то что купили и продали участок за одну цену, налог заплатить все-таки пришлось.
Несовершеннолетние, инвалиды и пенсионеры тоже платят НДФЛ. За детей налог уплачивают их родители или законные представители.
Миф № 2. Я гражданин России, а значит, и налоговый резидент
Это не так. Налоговым резидентом РФ становится любой, кто находится в стране не менее 183 календарных дней за 12 следующих подряд месяцев. Те, у кого нужного «стажа» за это время не набралось, считаются нерезидентами вне зависимости от гражданства.
Соответственно, даже если вы российский гражданин, но находились за границей больше указанного срока, вы станете нерезидентом несмотря на наличие паспорта.
Тут есть важный нюанс: налоговый статус (резидент/нерезидент) применительно к доходам, по которым надо отчитываться самостоятельно, в том числе от продажи и переуступки недвижимости, устанавливается по итогам календарного года (с 1 января по 31 декабря), в котором получен доход.
Продавцов недвижимости часто сбивает с толку как раз правило о «12 следующих подряд месяцах», на протяжении которых ведется отсчет 183 дней. Эта норма прописана в статье 207 НК РФ.
Узнав об этом, люди считают, что если за 12 месяцев до сделки большую часть времени прожили в России, то повышенная ставка НДФЛ (30%) их не коснется. Но это не так: Конституционный суд постановил, что налоговый статус определяется по итогам налогового периода, а он ограничен календарным годом (статья 216 НК РФ).
Минфин несколько раз давал подробные разъяснения по таким случаям, например, в письме № 03-04-05/85232 от 20.12.2017 или № 03-04-06/112281 от 22.12.2020.
Матвей уехал в Венгрию в июле 2023-го, а все предыдущие месяцы этого года был в РФ. По итогам 2023 года он остался резидентом, поэтому с доходов, по которым отчитываются сами налогоплательщики, платит 13%.
Прожив за границей два месяца, он вернулся в Россию. Если до конца августа 2024 года он останется в стране, то сохранит резидентство, так как статус по «самоотчитываемым» налогам определяется именно по итогам календарного года.
Однако если бы речь шла о налогах, которые за него платит работодатель (например, НДФЛ с зарплаты), то тут бы вступило в силу правило о «12 следующих подряд месяцах», и бухгалтерия каждый месяц проверяла бы его налоговый статус, чтобы определить, по какой ставке удерживать налог.
Что существенно именно для граждан России — при расчете срока пребывания не учитываются:
- выезд на лечение или обучение за рубежом сроком до шести месяцев (но надо выехать и въехать обратно в страну за этот срок);
- поездки для работы на морских месторождениях нефти и газа;
- военная или госслужба за границей (письмо Минфина № 03-04-06-01/182).
Во всех этих случаях человек остается налоговым резидентом РФ.
Миф № 3. За продажу единственного жилья налог не взимается
Нет, для единственного жилья установлен только льготный срок владения — три года (статья 217.1 НК РФ). Поэтому налога не будет, если вы, например, купили единственное жилье в январе 2020 года, а продали в феврале 2023-го. Но если сделка прошла в декабре 2022 года, придется заплатить НДФЛ. При этом по общему правилу продать жилье без налога можно через пять лет владения.
Апартаменты не могут быть признаны единственным жильем, так как не имеют статуса жилого помещения. Соответственно, льготный период владения на них не распространяется в любом случае.
Жилье признается единственным, если на момент продажи у владельца в собственности был только один жилой объект.
Но и тут есть исключение: если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого, при выполнении условия о льготном сроке владения налог платить не придется.
Сергей купил квартиру в октябре 2020 года и продал ее в ноябре 2023-го, по истечении трехлетнего минимального срока владения. Но перед этим, в сентябре 2023 года, он купил дом. НДФЛ с продажи квартиры Сергей платить не будет, так как проданный объект по «правилу 90 дней» все еще считается единственным.
При расчетах надо учитывать, что срок 90 дней между покупкой и продажей объектов исчисляется по датам регистрации сделок в Росреестре, а не по фактической оплате, заключению договора купли-продажи или составлению акта приема-передачи.
Миф № 4. Налога не будет, если продать квартиру и в том же году купить более дорогое жилье
Покупка нового жилья не освобождает от расчета налога по проданному объекту. Поэтому, если в некоторых случаях вы и не будете уплачивать НДФЛ за проданную квартиру, с самим фактом покупки нового объекта это может быть не связано.
Например, налог не взимается, если старую квартиру вы продали после пяти лет владения или если вы владели ей три года, но получили право собственности после приватизации (случай попадает под льготный срок владения).
Бывает, что и без соблюдения сроков владения платить НДФЛ не нужно. В этом случае идет взаимозачет налогов, который становится возможным из-за покупки нового объекта.
В 2023 году Татьяна продала квартиру за 3,5 млн рублей, кадастровая стоимость объекта — 3 млн рублей. Куплена квартира была в 2021 году за 1,9 млн рублей (расходы подтверждены).
Считаем налоговую базу: 3,5 млн – 1,9 млн = 1,6 млн рублей.
В результате возникла обязанность заплатить НДФЛ 13% с этой суммы (208 тыс. рублей).
Тогда же, то есть в том же налоговом периоде, Татьяна купила дом за 4 млн. При этом имущественный вычет при покупке в размере 2 млн рублей (положен раз в жизни) Татьяна ранее не использовала. Таким образом, у нее есть право вернуть 13% суммы имущественного вычета или использовать эти 13% для оплаты (зачетом) НДФЛ, возникшего ранее при продаже жилья.
Указываем это при заполнении декларации, а так как вычет больше налоговой базы, получается, что НДФЛ будет нулевой, и ничего платить бывшей владелице не придется.
Миф № 5. Нет официального дохода — не положен имущественный вычет при покупке
Имущественный вычет при покупке жилья в размере 2 млн рублей предоставляется каждому гражданину России один раз в жизни (статья 220 НК РФ). Единственное исключение — если гражданин перестал быть резидентом РФ.
То есть неважно, работает человек официально или он самозанятый, или безработный, пенсионер, несовершеннолетний, студент и т. д. Если он каким-то образом купил квартиру и он налоговый резидент — он имеет право на имущественный вычет при покупке. Другой вопрос, как он сможет им воспользоваться.
Первый вариант описан выше, когда имущественный вычет при покупке используется в счет уменьшения налоговой базы при продаже имущества.
Второй вариант — возврат покупателю денег из бюджета. Воспользоваться им может каждый плательщик налога на доходы физических лиц. Если человек работает официально, платит в бюджет НДФЛ в размере 13%, то от 2 млн он может получить «живыми деньгами» эти самые 13% — 260 тыс. рублей. Кстати, если жилье куплено в ипотеку, то по уплаченным процентам есть отдельный лимит в 3 млн рублей, от которого также можно вернуть 13% — до 390 тыс. рублей.
Остаток имущественного вычета с 2014 года можно распределять на несколько объектов. Например, вернуть 200 тыс. рублей за одну квартиру, а еще 60 тыс. получить позже за другую.
На вычет по ипотечным процентам это правило не действует, и получить его можно только за один объект. То есть если гражданин вернул 300 тыс. за одну квартиру, то оставшиеся 90 тыс. он уже не получит, даже если оформит еще одну ипотеку.
Итак, при расчете налогов после продажи недвижимости есть много нюансов, которые следует учесть, планируя сделку. От них напрямую зависит сумма налога. Опираться при этом следует на точные сведения и букву закона, а не на сложившиеся стереотипы и мифы.
