Вы нашли подходящую квартиру и хотите быстрее переехать? Не торопитесь. Сначала обсудите с собственником условия вашего проживания, даже самые неочевидные. А потом — закрепите договоренности на бумаге. Всё, что не прописано в договоре, можно оспорить.
Аренду квартиры юридически правильно называть «наем жилья». Понятие «аренда» используется в отношении только нежилых помещений. Но мы будем использовать оба понятия: в разговорном стиле чаще употребляется словосочетание «аренда жилья».
Для чего нужен договор аренды
Договор аренды регламентирует отношения между арендатором и собственником квартиры. Типовой договор затрагивает основные условия: арендную ставку, кто оплачивает ЖКУ, какая мебель есть в квартире и как часто владелец может повышать стоимость аренды.
Но договор пластичен, из него можно убирать пункты или добавлять новые. В каком виде он в итоге будет подписан, решают только собственник и арендатор.
Договор найма жилья нужен обеим сторонам. Собственнику — чтобы гарантированно получать арендную плату и обратиться в суд, если будет испорчено его имущество или арендатор откажется съехать в срок. Арендатору — чтобы быть уверенным: его не выселят раньше срока, указанного в договоре, не поднимут вдруг ставку аренды и не подселят кого-нибудь еще.
Если одна из сторон нарушает устные договоренности, доказать, что они были, вряд ли получится. Если есть договор — другое дело. В случае нарушения условий договора можно идти в суд и требовать справедливости там.
На какой срок заключается договор аренды
Договор аренды можно заключить на срок до года (краткосрочный) и свыше года (долгосрочный). Разница в том, что договор на срок до года не надо регистрировать в Росреестре. Договор на год и больше нужно регистрировать. Именно поэтому так популярны договоры на 11 месяцев — это максимальный срок, на который можно заключить договор без регистрации в Росреестре.
Что надо проверить перед подписанием договора
Необходимо встретиться с арендодателем и осмотреть квартиру, которую хотите снять. Это поможет понять, какие пункты надо внести в договор.
Перед подписанием договора найма проверьте следующие моменты.
Состояние мебели и инженерии
Все должно работать исправно, мебель должна быть без дефектов. Если какие-то недостатки есть, это стоит зафиксировать в акте приме-передачи помещения, иначе вас могут несправедливо обвинить в порче имущества.
Документы собственника
Обязательно проверьте правоустанавливающие документы собственника на квартиру, причем оригиналы, а также его паспорт. Вы должны быть уверены, что именно он является собственником квартиры. Случаи, когда квартиру сдает третье лицо, не имеющее к ней отношения, не редкость.
Если от имени собственника выступает кто-то другой, он обязан представить нотариальную доверенность. В доверенности указываются данные собственника и информация о квартире, а также право третьего лица сдавать квартиру в аренду. Действительна ли доверенность, можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Число собственников
У квартиры может быть несколько собственников. В этом случае имеет значение, находится квартира в долевой собственности или совместной.
Если квартира находится в долевой собственности:
- Если договор найма подписывает один из собственников, остальные должны дать свое согласие на заключение договора найма в простой письменной или нотариальной форме. Лучше получить согласие в нотариальной форме, отмечают юристы.
Собственники квартиры могут оформить нотариально удостоверенную доверенность на одного из них, и именно этот человек будет от лица всех собственников распоряжаться имуществом.
- Договор найма могут подписать все собственники. Если их устраивает такой вариант — это самое простое решение, не требующее участия нотариуса.
Если квартира находится в совместной собственности:
- В этом случае получать согласие сособственника не нужно: такое согласие предполагается по закону. Но есть и ограничения. Например, если один из супругов хочет сдать имущество внаем на срок более одного года, ему понадобится получить нотариальное согласие второго супруга. Это еще одна причина, почему так распространены договоры сроком на 11 месяцев.
Кто зарегистрирован в квартире
Лица, зарегистрированные в квартире, имеют право жить в ней постоянно или временно в зависимости от вида регистрации. И даже если вы эту квартиру арендовали, они могут появиться у вас на пороге и совершенно законно потребовать пустить переночевать, а то и пожить.
Поэтому запросите у наймодателя выписку из домовой книги: хорошо, если в ней не зарегистрированы его родственники. Если помимо собственника квартиры в ней зарегистрированы другие лица, необходимо получить их согласие на заключение договора.
Нет ли долгов по ЖКХ
Убедитесь, что на квартире не висят долги предыдущих арендаторов. Попросите у собственника справку об отсутствии задолженности — ее выдает управляющая компания.
Что следует обязательно зафиксировать в договоре
В договоре найма указывается адрес, площадь и кадастровый номер жилья, описывается имущество, которое в ней находится и за которое будет отвечать арендатор, паспортные данные сторон, срок, на который заключается договор. Это обязательные моменты, они встречаются практически в любом договоре найма.
Но Гражданский кодекс РФ предусматривает свободу договора, поэтому в него можно внести любое условие, не противоречащее закону.
Что стоит указать дополнительно
— Как часто может меняться арендная ставка. Это важный пункт, который позволит планировать свой бюджет на несколько месяцев. Обычно допускается повышение ставки аренды не чаще раза в год.
— Кто будет проживать в квартире и кто может останавливаться в ней на время. Скажем, если вы живете семьей (муж, жена, дети) и к вам пару раз в год на месяц приезжает погостить теща, это стоит указать в договоре.
— Условия внесения арендной платы. Будете ли вы просто перечислять деньги собственнику квартиры с 7-го по 11-е число каждого месяца или отдавать их наличными из рук в руки — какое бы решение вы ни приняли, укажите это в договоре.
А заодно уточните, что включается в арендную плату: входят ли в нее оплата ЖКУ, интернета и подписки на стриминговые сервисы. Обычно аренда оплачивается отдельно, а услуги ЖКХ — сверх нее, по счетчикам. Интернет — в зависимости от потребностей арендатора. А вот подписка на онлайн-кинотеатры и другие развлечения — по договоренности сторон.
— Условия досрочного расторжения договора без штрафа для арендатора. Одно дело, если арендатор передумал снимать квартиру. Тогда он подводит собственника жилья, тот теряет доход и вправе потребовать денежную компенсацию с арендатора.
Другое дело, если неприятное обстоятельство выясняется по ходу: например, соседи оказываются шумными, скандальными, а то и с криминальными наклонностями. Заезжая, вы не можете знать, какими окажутся соседи, а жить почти год в обстановке постоянной дискотеки или скандалов не обязаны. Включите в договор условие досрочного расторжения на случай неблагополучных соседей или неустранимых недостатков самой квартиры.
— Условия возврата залога (обеспечительного платежа). Его берет себе собственник жилья при сдаче квартиры в счет возможных неустоек. Когда вы съезжаете, депозит возвращается. Подробно опишите в договоре, в каких случаях этого не происходит, и он остается у наймодателя.
— Кто должен чинить инженерию и технику, если она выйдет из строя. Возможны разные варианты: всё чинит собственник, чините вы с вычетом стоимости ремонта из арендной платы и т. п.
— Согласуйте и укажите в договоре, как часто собственник будет приезжать к вам для проверки квартиры. В периодических визитах арендодателя нет ничего плохого: наоборот, это говорит о его ответственном подходе и заботе о жилье. Но дата и время таких визитов четко оговариваются — они должны быть не чаще, чем раз в пару месяцев.
— Арендодатель просит вас сделать ремонт или заменить окна/технику в счет оплаты аренды? Зафиксируйте эти договоренности на бумаге и собирайте чеки об оплате ремонта. Иначе у вас не будет доказательств, что ремонт сделали именно вы.
— Условия досрочного выселения и прекращения действия договора. Подробно пропишите в договоре условия, при которых наймодатель может попросить освободить квартиру. Это защитит вас от риска остаться на улице.
— Укажите в договоре, за сколько месяцев наймодатель должен предупредить вас о выселении.
Составьте подробный перечень имущества, которое оставляет в квартире наймодатель. Добавьте описание состояния каждой вещи. Проще всего это сделать в акте приема-передачи.
Возможно, настолько подробные пункты в договоре аренды вам никогда не пригодятся. Но если конфликтная ситуация возникнет, они сильно облегчат вам жизнь.
Благодарим за помощь в подготовке статьи Алину Шлееву, старшего юриста адвокатского бюро «Пропозитум»
Фото: Shutterstock / Fotodom
