Что купить для инвестиций: квартиру, офис или помещение под стрит-ритейл?

В мае Наталья С. положила все свои накопления на депозит под 20% годовых сроком на полгода. Полгода подходят к концу, проценты по вкладам снизились с 20 до 6–7% годовых, хранить деньги на депозите стало невыгодно: инфляция выше. Наталья в раздумьях, как сохранить сбережения. 

С валютой она связываться опасается, ценные бумаги и акции — еще менее понятный для нее способ: не хватает знаний для игры на этом рынке. Поэтому Наталья склоняется к тому, чтобы приобрести недвижимость: квадратные метры всегда в цене. Но где выше доходность, меньше риски и что лучше купить?

Как правильно выбрать объект для инвестиций?

Эксперты считают, что инвестирование в жилую недвижимость — не столько способ получать хорошую прибыль, сколько возможность сохранить капитал и избежать инфляции и других экономических рисков.

Если вы планируете вложить средства в недвижимость, первое, что надо понять, — цель инвестиции, краткосрочная она или долгосрочная, а также за счет чего вы будете получать доход — от аренды или последующей перепродажи. Такой совет дает Яна Васильева, руководитель первичной недвижимости Becar Asset Management.

В жилой недвижимости стоит вкладывать не в конкретный тип квартиры — студию, «однушку» или «двушку». Важнее проанализировать целевую аудиторию арендаторов, условия покупки, рассчитать свои доходы и расходы, после чего и делать выбор.

Приобрести квартиру для долгосрочной сдачи в аренду считает неплохой инвестиционной стратегией Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group (ex-Knight Frank). По его подсчетам, доход в Москве составит 5–6% годовых. 

«Чем меньше площадь квартиры, тем выше ее ликвидность, — замечает эксперт. — При этом не забывайте о сезонности: летом рынок аренды стагнирует, так как потенциальные арендаторы уезжают из мегаполиса».

По его мнению, рабочей остается схема, при которой инвестор покупает квартиру на начальной стадии строительства и продает ее после ввода объекта в эксплуатацию. Тут важно подобрать квартиру, которую потом будет легко продать на вторичном рынке. 

Необходимо учитывать целевую аудиторию конкретного проекта. Например, в семейном ЖК в отдалении от магистрали более востребованы большие лоты, а в локации «Москва-Сити» — однокомнатные квартиры или студии.

Если объектом для инвестиций стала квартира в новостройке, то чем ближе срок сдачи дома, тем быстрее инвестор получит ключи от квартиры и возможность сдать ее в аренду или продать, напоминает Гасан Архулаев, генеральный директор ГК «МонолитХолдинг». Рост стоимости по окончании строительства  составляет сейчас от 12 до 17% — такой диапазон называет эксперт.

Жилая недвижимость: в какую квартиру вложиться?

На рынке жилой недвижимости наиболее выгодными объектами для инвестирования являются студии и однокомнатные квартиры. «В этих сегментах минимальный порог входа — от 5 до 7 млн рублей. При этом доходность студий составляет 6,1%, доходность "однушек" — 4,9%», — комментирует Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики.

Стоимость двухкомнатной квартиры на вторичном рынке в Москве в среднем равна 16,8 млн рублей. При средней ставке аренды 73,6 тыс. в месяц годовая доходность составит 5,3% — такие цифры приводит Виктория Кирюхина.

Студии и «однушки» остаются более ликвидным вариантом, особенно в кризис: за последние полгода аренда однокомнатной квартиры в Москве подешевела на 12%, а двухкомнатной — на 20%. «При дестабилизации экономической ситуации и снижении уровня доходов населения бо́льшим спросом пользуются именно студии и "однушки": они меньше проседают по ставкам», — уточняет аналитик.

А может, апартаменты?

«Если у вас есть возможность приобрести квартиру или студию в каком-то уникальном объекте или в хорошей локации, логичным решением будет купить ее и перепродать, — рекомендует Яна Васильева. — Если же вам нужен стабильный ежемесячный доход, при этом вы не хотите сами ни привлекать арендаторов, ни контролировать поступление арендных платежей, выгоднее купить апартаменты, так как все заботы об объекте лягут на плечи управляющей компании».

По словам Александра Погодина, партнера и директора управляющей компании Well, апарт-отель сегодня способен обеспечить пассивный доход в полтора-два раза выше, чем жилье. Если доходность квартир сейчас снизилась, то в сегменте апартаментов она остается стабильной, есть проекты, где она сохраняется на уровне 5–7% годовых. Соответственно, срок окупаемости при примерно схожем уровне входа в проект будет короче.

По словам Александра Погодина, минимальная стоимость апартаментов в Северной столице начинается от 6,3 млн рублей. Среднемесячная прибыль от сдачи в аренду апартаментов класса «комфорт» в Санкт-Петербурге сейчас равна 45–65 тыс. рублей. Успех проекта апартаментов напрямую зависит от локации: чем ближе к центру и станциям метро, тем лучше.

Коммерческая недвижимость: офис, склад или стрит-ритейл?

Наибольшую прибыль инвестору обещают принести вложения в коммерческую недвижимость. Например, доход от сдачи в аренду офиса приносит инвестору от 8 до 10%. Напомним, что годовая доходность двухкомнатной квартиры — всего 5,3%.

Сегодня высокий интерес инвесторов к коммерческой недвижимости объясняется и снижением ее стоимости из-за кризиса. В этом сегменте нет субсидий, в отличие от жилой недвижимости, где действует льготное ипотечное кредитование, подчеркивает Виктория Кирюхина.

Коммерческая недвижимость с заниженной стоимостью из-за падения спроса — один из привлекательных вариантов, комментирует ведущий аналитик Циан.Аналитики. По ее мнению, многие воспользуются таким моментом, чтобы войти на рынок на выгодных условиях.

Но и цена входного билета на рынок коммерческой недвижимости выше, чем на рынок жилья. Так, объем инвестиций в сегмент офисной недвижимости составит от 30 до 50 млн рублей. «Сегодняшний тренд — покупать офисы блоками размером около 300 кв. м на этаже либо целый этаж (при средней цене новых объектов от 220 до 450 тыс. рублей за 1 кв. м), — рассказывает Алексей Новиков. — В случае приобретения офиса для сдачи в аренду доходность может составить 8–10% при арендной ставке 25–35 тыс. руб. за 1 кв. м. Более того, в случае покупки офиса на раннем этапе строительства и выходом на стадии готовности актив способен вырасти в цене на 20–30%».

Коммерческая недвижимость исторически обеспечивает стабильный доход даже в период кризиса — за счет неизмененного арендного потока и долгосрочных договоров аренды, обращает внимание Алексей Сивяков, член совета директоров PARUS Asset Management. Например, если говорить с свободных площадях в складском сегменте, то по итогам 2021 года вакансия была ниже технического минимума, а сейчас составляет допустимую норму. Доходность в сегменте складской недвижимости оценивается в 9–11% годовых.

Привлекательным сегментом для инвестиций Константин Лебедев, партнер, руководитель департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership (CMWP), называет стрит-ритейл. «Этот сектор максимально быстро реагирует на изменения рынка. Сейчас мы видим увеличившуюся вакансию, но пока без снижения цен. Как только рынок почувствует определенность, это первый сегмент, который будет "отрастать"», — полагает он.

Доходность в стрит-ритейле эксперт оценивает от 6 до 10%. Как отмечает Виктория Кирюхина, наибольшая доля спроса (33%) на покупку коммерческих помещений на первых этажах сосредоточена на объектах площадью от 50 до 100 кв. м.

Следующими по популярности у покупателей коммерческих помещений являются площади от 250 до 500 кв. м, которые позволяют разместить полноценный магазин. Спрос резко снижается на отметке от 500 кв. м: на долю таких помещений приходится всего 5% общего спроса, что связано с высоким бюджетом таких объектов. В последние годы с развитием онлайн-торговли такие помещения активно выкупались, к примеру, под сдачу ритейлерам, которые открывали точки выдачи товаров.

Какую стратегию выбрать инвестору сегодня? Константин Лебедев советует подождать. «Коммерческая недвижимость явно просядет ниже, но это значит, что потом и потенциал роста будет выше. Я предполагаю, что это произойдет уже в конце 2022 года или в первых двух кварталах 2023-го, — прогнозирует Константин Лебедев. — Затем можно изучать рынок и принимать решение — в зависимости от того, какой сегмент вам ближе и какова цена входа».

Риски инвестора

Алексей Новиков напоминает, что при покупке как жилой, так и коммерческой недвижимости инвестор берет на себя определенные риски. Так, в жилой недвижимости в ближайшем будущем существует риск стагнации цен, которые не смогут нивелировать инфляцию, предполагает эксперт.

В коммерческом секторе придется детально проанализировать денежный поток инвестиционного объекта: неустойчивое положение арендаторов может иметь негативные последствия для инвестора.

При инвестировании в коммерческую недвижимость наиболее эффективным будет вложение денежных средств на этапе, когда девелопер получил разрешительную документацию, финансирование и определился с генподрядчиком, рекомендует Алексей Новиков. Стоит тщательно проверить репутацию девелопера и банка-партнера.

Необходимо учесть расположение объекта — наличие метро (в случае с офисными и торговыми зданиями), ключевых арендаторов, конкурентов поблизости, перспективы развития локации.

Также внимательно изучите полные коммерческие условия, в том числе эксплуатационные и отделочные расходы, процент вакансии в здании на случай вторичной продажи, а также результаты технической и юридической экспертизы.

Резюме

Инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются надежным способом сохранения денежных средств. На рынке жилой недвижимости наиболее выгодными объектами для инвестирования являются студии и однокомнатные квартиры (средняя доходность — от 4,6 до 6,1%).

Большую доходность можно получить от инвестиций в коммерческую недвижимость: к примеру, доход от сдачи в аренду офиса способен принести инвестору от 8 до 10%, от сдачи в аренду склада — до 10–11% годовых. Но порог входа, а также риски инвестора выше: неустойчивость положения арендаторов грозит снижением арендного дохода.

Если вы собираетесь приобрести коммерческий объект с инвестиционными целями, эксперты рекомендуют детально проанализировать его денежный поток.