Дмитрий Титов: «Цены в “элитке” становятся бессовестно высокими»

Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).

«Мы думали, будет гораздо сложнее»

С.Д. Дима, первый вопрос: как поживает рынок? Как обстоят дела в комфорт-классе, мы видим — он «привязан» к ипотеке, есть отчеты публичных компаний. А вот «элитка» всегда немного в тени. 

Д.Т. Рынок «элитки» очень живой. Покупатели уходят в сделки с большим чеком, используют в основном личные средства, сделок с заемными практически нет. Мы думали, будет гораздо сложнее. 

Но, на удивление, денег в стране, мне кажется, прибавилось. 

И желающих приобретать недвижимость в связи с последними событиями стало больше. 

С.Д. Количество сделок тоже увеличилось? 

Д.Т. Спрос неравномерный, он идет волнами: месяц затишья — месяц активный, месяц затишья — два месяца активных. Есть какие-то неизвестные нам факторы, которые направляют клиентов на сделки: их личные планы, взгляды, стратегии.

С.Д. А как ведут себя цены? 

Д.Т. Цены становятся бессовестно высокими. На всё: на то, что начинает строиться, на то, что уже построено, на отремонтированные объекты. Но это не останавливает клиентов. 

С.Д. Бессовестно высокие — это сколько? 

Д.Т. Ну, скажем, миллион за квадратный метр. Мне казалось, для Санкт-Петербурга это заоблачная цена, но сделки с таким чеком идут. 

«Петровский остров будет прекрасной локацией через три года»

С.Д. Если мы говорим о центре, какая сейчас динамика в элитных районах? 

С.Д. По популярности преобладает Крестовский остров, Петроградская сторона. Там всегда в спросе дома, сданные 2–3 года назад, с качественным современным ремонтом, хорошими видовыми характеристиками. 

Но хорошие объекты по пальцам можно пересчитать. Многие имеют минусы: по локации, по качеству ремонта или самого здания. 

Сейчас много устаревших «новых» домов, которые строились 15–20 лет назад. Они теряют своего покупателя. 

С.Д. Сколько уже потерял в цене этот предыдущий выпуск «элитки», если сравнивать его с новым? 

Д.Т. Таких цифр у меня нет. Но я могу сказать, что клиент, который хочет за большие деньги получать самое лучшее, просто не выберет дом, которому 20 лет. Там устаревший ремонт, другие входные группы, другие фасады, инженерия — все другое. Такие объекты можно продавать только с дисконтом.

С.Д. Ты упомянул Крестовский остров. Но были же претенденты стать «новым Крестовским» — тот же Петровский остров, например. Что пошло не так? 

Д.Т. Мне кажется, Петровский остров будет прекрасным местом для проживания, но должно пройти еще как минимум три года. Квартиры должны отремонтироваться, люди должны начать там жить. Должна наладиться инфраструктура, которой там, на мой взгляд, сейчас не хватает.

В целом это хорошее, перспективное место. Там формируется очень однородная среда. 

Преимущество Петровского перед Крестовским — там не будет людей, которые приезжают просто погулять. Только те, кто там живет, они и будут формировать среду обитания. 

Недавно мой партнер приобрел квартиру на Петровском острове, и мы с ним ездили ее смотреть. Я обратил внимание на людей, которые идут по улице, заходят в эти дворы: все приятные, молодые, современные, активные. Я понял, что это хорошая атмосфера, в которой будет приятно жить. 

С.Д. А что ты скажешь про намыв Васильевского острова? 

Д.Т. Мне казалось, что город был вправе сделать там такой «маленький Сингапур» — все-таки 400 с лишним га. Но сейчас это больше похоже на очередной спальный район. 

Я как житель Санкт-Петербурга гордиться таким проектом, наверное, не смогу. Хотя была возможность сделать действительно прекрасный проект.

Возможно, это впереди. Может быть, оставшаяся часть будет застраиваться другими домами, другой инфраструктурой. В целом место очень перспективное. Но оно станет хорошим как минимум лет через 10. Так что если нужна квартира для детей — вам точно туда. 

«Те, кто занимается застройкой в центре Петербурга, — героические люди»

С.Д. У Петербурга своя специфика — охранные зоны, особые статусы, градозащитники. Насколько сложно сейчас застройщику найти место в центре?

Д.Т. Архитектурные и технологические возможности сейчас прекрасно позволяют вписывать новые проекты в сложившуюся среду города. Но приходится сталкиваться с массой ограничений. 

Мне кажется, застройщику, который смог построить дом в центре Петербурга, надо выдавать какой-то орден. Это настоящий квест с большими рисками, сложностями, препонами и непредсказуемым финалом. И если проект получился, это большая победа. 

Конечно, для этого у застройщика должен быть опыт, должна быть репутация. Он должен понимать, как взаимодействовать с властями нашего города. 

Если это не местный застройщик, лучше «потренироваться» на окраине — разобраться в ситуации и только после этого выходить в центр. 

Он крайне сложен для застройки. Те, кто этим занимается, — героические люди. 

С.Д. Выходит, в центре строить почти невозможно, а новые территории станут хорошими локациями только через несколько лет. Где же тогда строить сейчас?

Д.Т. Есть промышленные зоны, которые прекрасно подходят под жилую застройку. Мне кажется, сейчас только они и остаются. 

Сейчас в городе 16 тыс. домов находится под охраной. Каждый из них имеет определенный статус, они разбиты по категориям. Их ни в коем случае нельзя сносить, потому что они формируют атмосферу города. А есть страшненькие флигели, промышленные фасады. Вот с ними можно работать. 

Но к каждому объекту нужен индивидуальный подход, часто возникает конфликт интересов. Есть объекты, которые, на наш взгляд, не украшают город, но охранные организации требуют их сохранять. 

Например, трамвайное депо на Фонтанке, 3 — памятник архитектуры, находится под охраной. Едешь мимо и задумываешься: почему он здесь стоит? 

Для чего его охраняют? Очень странное здание. Мне кажется, что это место украсил бы новый проект, а приходится любоваться вот этим депо. 

С.Д. Ну если это атмосфера города, его настроение, то почему нет? Ночь, улица, фонарь, депо… 

Д.Т. Видимо, мы по-разному смотрим на атмосферу. Да, возможно, через 100 лет это депо будет казаться прекрасным зданием. Эйфелева башня в Париже ведь тоже считалась совсем не атмосферной первые 20–30 лет. А теперь это гордость Парижа. Может быть, мы тоже к этому когда-то придем. 

«Подземного паркинга в прекрасном старом доме у вас не будет никогда»

С.Д. Что сейчас чаще выбирает покупатель «элитки» — новое, современное жилье или исторический дом XVIII века с видом на Петропавловку? 

Д.Т. 80% все-таки выберут новый дом, а оставшиеся 20% — старый. Это романтики, которым важна атмосфера. Но постоянно жить в такой квартире сложно. Есть масса минусов проживания в центре города: большое количество туристов, соседи, которые доставляют неудобства. 

Вид? Ну да, ты любуешься видом первый месяц. А потом начинаешь просто жить и сталкиваться с этими неудобствами. 

В новом доме все понятно и стандартно. Хотя коммунальные платежи там не всех устраивают. Один из наших клиентов, например, платит 25 тыс. рублей за 80-метровую квартиру. На мой взгляд, все-таки многовато. 

С.Д. Можно ли приспособить историческое жилье под современные нужды, сделать его комфортным? 

Д.Т. Подземного паркинга в этом прекрасном старом доме у вас не будет никогда. В лучшем случае вы будете парковаться во дворе. Вот у меня в центре во дворе есть всего два парковочных места. В целом нас устраивает, но пару лет назад машину супруги повредила упавшая сосулька. Машина все время в зоне риска. 

Второе — соседи, среда. Она не всегда однородная. Тебе хочется, чтобы подъезд убирали так, а им хочется по-другому. Мы с ними как-то по разному смотрим на, казалось бы, простые вещи. Это неудобно. 

Дальше — перепланировка. Это больная тема. Согласовать перепланировку в старом фонде крайне сложно. Помощники, которые занимались этим раньше, сейчас массово отказываются, потому что узаконить объект с какими-то незначительными изменениями стало крайне сложно. 90% квартир в старом фонде имеет несогласованную перепланировку. 

Анфиладные дореволюционные квартиры не очень подходят для комфортного проживания. Перепланировать такие квартиры — перенести мокрые зоны, объединить кухню с гостиной — очень сложная задача.  

Но старый фонд привлекателен не только атмосферой. Там ниже цены. Если у вас нет 100 млн, чтобы купить квартиру в новом доме, вы можете купить ее за 50 млн в старом. Все эти нюансы выравниваются ценой. 

С.Д. Есть мнение, что строгие градозащитные нормы убивают здания, потому что интерес бизнеса к ним небольшой, и город фактически теряет историческое наследие. 

Д.Т. Если бы я был на месте чиновника, который отвечает за сохранность города, я бы, наверное, поступал точно так же. Есть культурное наследие, которое мы должны передать потомкам. Но если бы я хотел, чтобы город менялся, чтобы центр не пустовал, я бы по-другому смотрел на ситуацию. Не секрет, что многие квартиры в старом фонде используются не по назначению.

Есть прекрасные примеры, когда сохранены фасады, но дома полностью перестроены, имеют даже подземные паркинги и прекрасные планировки. Я считаю, что такие проекты должны быть. 

Другой вопрос, когда этот прекрасный фасад заменяют на современный: он выбивается из атмосферы старого города. 

Если бы была возможность сохранять фасады и менять начинку, старый город сильно бы изменился. Желающих инвестировать в такие проекты было бы очень много. 

Есть прекрасный проект компании «Стокманн» на углу Восстания и Невского. Было много возмущения, когда там снесли три или четыре старых дома и построили один, который, в принципе, по фасаду повторяет снесенные. Сейчас это прекрасный современный торговый комплекс. Это отличный пример, который показывает, как можно приспособить культурное наследие к современному образу жизни.

С.Д. Вопрос про коммуналки: остались ли еще смельчаки, готовые покупать их, объединять и продавать как одну квартиру? 

Д.Т. Расселения практически ушли с рынка — закончились коммуналки в хороших локациях. Практически все они расселены, остались единицы с крайне сложными ситуациями. Но иногда, раз в месяц примерно, у нас проскакивают расселения. 

«Выживут те, кто будет быстро двигаться»

М.П. Давай поговорим о будущем. Каким ты видишь риелторский рынок России через 10 лет? 

Д.Т. Мне кажется, за 10 лет наша отрасль сильно поменяется. Наберет силы искусственный интеллект, работа с массивами данных. Риелторы останутся, но, скорее всего, услуга станет другой. Мы больше времени будем тратить на подготовку объекта к продаже. Сейчас появилось такое модное слово — флиппинг. Я раньше этим занимался, но не знал, что это так называется. 

М.П. Раньше это называлось «выкуп с улучшениями».

Д.Т. Да, но мне вот как-то неинтересно стало этим заниматься. Ты покупаешь, рискуешь, ремонтируешь, получаешь прибыль и с этой прибыли должен заплатить 13%. Я очень удивился: как же так, вся моя прибыль уходит на налог.

Я думаю, через 10 лет останутся компании с технологиями — те, которые имеют жесткую структуру, автоматизацию, умеют работать с персоналом. 

Те, кто сможет перестраиваться под новые требования к услуге, за которую клиенты готовы будут платить. 

В 2000 году мы продавали информацию. Сейчас вся информация на вашей прекрасной площадке. Выживут те, кто будет быстро двигаться, умело готовить объекты к продаже и качественно снимать картины потребностей своих клиентов.

М.П. Как думаешь, долгосрочно ИИ — это конкурент риелтору или все-таки помощник? 

Д.Т. Это и конкурент, и помощник. Мне кажется, вы, Циан, имея статистику, классно сможете интегрировать искусственный интеллект и, скажем, прогнозировать желания клиентов, которые хотят купить или продать объект. Это ваше будущее. 

Мы там будем на подхвате, потому что у нас есть свои клиентские базы, но у вас, конечно, массивы гораздо шире. И для нас это опасность, что вы эти массивы будете обрабатывать без нас.

М.П. А как ты считаешь, возможна ли модель уберизации в риелторском бизнесе?

Д.Т. Это будет зависеть от развития общества. Старое поколение не готово развиваться так быстро, как молодое, оно хочет потреблять услугу, которая была раньше. Сегодня это соотношение поколений — примерно пятьдесят на пятьдесят, но доля «старых» будет становиться все меньше и меньше. Тогда и будет понимание, как изменится услуга. 

Мне кажется, элитный сегмент в этом плане самый сложный. Поэтому я им и занимаюсь — меня всегда учили: деньги там, где сложно. 

«Элитка», наверное, будет трансформироваться позже всех, здесь большую роль играют личностные отношения. 

М.П. Да, в «элитке» обе стороны понимают, почему им не нужно этим заниматься самостоятельно и предпочитают платить профессионалам. 

Д.Т. Да, именно. Например, продавая свой объект в другом городе, я не занимался этим самостоятельно, хотя всё про это знаю. Я выбрал брокера, поставил ему задачу, контролировал его и получил результат, который мне был нужен. Я понимал, что это работа, которую кто-то должен делать, и готов был за нее заплатить. 

У меня на курсе был преподаватель из Прибалтики. Тогда был кризис, и свой курс лекций он начал с истории о том, как продает свой дом. В перерыве я уточнил, сколько он платит брокеру. Выяснилось, что у них в среднем платят 5%. «Ну вы-то, наверное, за 3% договорились?» «Нет, я предложил 7%». 

Я очень удивился, а он объяснил: «Понимаешь, у нас ничего не продается, поэтому я и выставил такие условия». Думаю, он все-таки продал свой дом, причем по хорошей цене, потому что замотивировал брокера — заплатил за эту услугу больше, чем остальные. 

«Смысл не в том, чтобы получить лицензию, а в том, что у тебя могут ее забрать»

М.П. С тех пор, как отменили обязательное лицензирование, риелторское сообщество тонет в дискуссиях — нужно ли его вернуть, принять закон о риелторской деятельности. Как ты считаешь? 

Д.Т. Я считаю, что должна быть какая-то «дубина», которая будет бить по недобросовестным предпринимателям. Сейчас этой дубины нет. Правоохранительные органы, к сожалению, не бьют — ну или бьют, но не так, как должны бить. 

Я помню лицензирование. Пройти сертификацию было несложно — надо было сдать какие-то экзамены, ну какая-то ерунда очередная. 

Но смысл не в том, чтобы получить лицензию. Смысл в том, что у тебя могут ее забрать. Вот это действует на компании, которые хотят вести себя на рынке недобросовестно. Я за регулирование этой отрасли. 

М.П. Какие проблемы на риелторском рынке ты сейчас видишь?

Д.Т. Не вижу проблем, если честно. Я смотрю по сторонам и, наоборот, вижу яркие компании, которые приходят на рынок с хорошими технологиями, процессами и отвоевывают свою долю. Благодаря им отрасль меняется. 

Старые компании с большой историей, репутацией, но со старыми технологиями, им проигрывают. Да, такие компании под угрозой. Если ты не хочешь вылететь с рынка, всегда нужно быстро бежать. С утра проснулся и беги. Особенно у нас, в самой желанной нише отрасли. 

«Если ты копируешь других, ты всегда будешь посредственной компанией»

М.П. Дима, а каким был твой путь в недвижимость?

Д.Т. Я начал еще студентом. Мне было 18 лет, и это был сложный путь. У меня не было сделок целых девять месяцев. Не помню, как я вообще выжил, было очень тяжело. Мне никто не верил. Представьте, приходит к вам такой молодой парень и предлагает квартиру продать. Все отвечали: «Ну мы еще подумаем». 

Но как-то бог дал, я потихонечку научился и понял, что нужно делать. Главное — не обманывай, и все у тебя получится. 

Но самое важное — я трудоголик. Вот не могу без работы, мне скучно. Я тут пока строил дом, жил в другом режиме, реже ходил на работу. И мне так не понравилось! Жизнь стала неинтересной. Я люблю таких же, как я, трудоголиков. Их у нас много, поэтому мы хорошая компания, 

М.П. Построить лидирующую компанию на рынке — это большой труд. Как ты считаешь, в чем секретный соус построения успешного бизнеса?

Д.Т. В первую очередь это люди, которые тебя окружают. Если ты умеешь правильно подбирать людей и толкать их вперед, успех точно будет. Ну а дальше, как я уже говорил, — с утра проснулся и беги. И делай так, чтобы они бежали с тобой. 

Мне как-то сказали: «Ты много чего не знаешь, но у тебя очень сильная интуиция». 

Вот эта интуиция, возможно, и помогает мне подбирать правильных ребят, видеть в них то, чего не видят другие. 

М.П. А чего, на твой взгляд, наоборот, не нужно делать лидеру?

Д.Т. Копировать других. Если ты копируешь других, ты всегда будешь посредственной компанией. Нужно делать по-другому. Да, сначала не будет получаться, будет ужасно тяжело. 

Я помню эту ситуацию: вот сидишь и плачешь. Ну катастрофа просто со всех сторон. Но ты терпишь и делаешь. В итоге получается хороший продукт. 

М.П. Можешь привести пример? Что именно ты сделал по-другому, строя «Мир квартир»? 

Д.Т. Например, мы повесили дорожную рекламу в центре города. Меня даже вызывали в ассоциацию риелторов и просили ее снять. Я говорил: «Не сниму». «Мы вас накажем». «Я не сниму». Повозмущались, но я так и не снял. Это, кстати, дало толчок развитию компании.

Еще один пример: мы собирали команду, и на объявление «агент по недвижимости» никто не откликался. Ну понятно — мы были маленькой, никому не известной компанией. 

И я назвал вакансию «заместитель генерального директора». Такие хорошие кадры стали приходить! Мы говорим: «Слушайте, на директора вы не годитесь, пойдемте продавать с нами квартиры». 

И многие соглашались. Так сформировался прекрасный отдел, который перерос потом в большую компанию. 

С.Д. Очень креативный подход! Откуда берутся все эти идеи? 

Д.Т. Мне очень нравится заниматься ходьбой с палками. Пока идешь по лесу, кровь как-то по-другому приливает к голове, и столько идей появляется — останавливайся и записывай. Пришел домой, еще раз посмотрел, половину откинул. Оставшаяся половина — это то, что надо делать. 

Как эти идеи приходят — не знаю. Я всегда говорю: «Давайте просто начнем, а дальше разберемся, что-нибудь точно придумаем». 

С.Д. Выглядит, как спонтанный подход к бизнесу. Или все-таки у вас есть четкое планирование? 

Д.Т. Да, это спонтанный подход. Причем и у меня, и у моих партнеров, которые возглавляют офисы, — они очень похожи на меня. Но, конечно, должен быть кто-то, кто будет администрировать эти процессы, иначе будет хаос. Компания не будет расти. 

«Счастье — не в том, чтобы сидеть на берегу с бокальчиком вина»

С.Д. Ты сказал, что ты трудоголик. Сколько часов в среднем ты работаешь в день? 

Д.Т. Сложно посчитать. Вот я еду на работу и думаю — как это считать, я работаю или нет? Мне кажется, что чуть-чуть работаю. Иду гулять с собакой — опять думаю. Работаю или нет? Мне кажется, опять чуть-чуть работаю. 

При этом я ничего не делаю руками, сейчас все-таки больше работают другие. Моя задача — направлять, корректировать и что-то перестраивать. 

С.Д. Как ты отдыхаешь и восстанавливаешься? 

Д.Т. Я пробовал разные способы. Но самый лучший — это спорт. Бежишь, бьешь грушу, идешь с палками, плывешь — вот это лучший способ восстановить энергию. 

Вчера вечером я бегал, потому что сегодня у нас интервью, надо хорошо выглядеть. Хотя очень не хотелось, но надо. 

И тогда наутро ты встаешь с энергией, ты готов бежать дальше. 

С.Д. А как ты видишь свое будущее через 10–15 лет? Где ты, чем ты будешь занят? 

Д.Т. Знаете, раньше я мечтал, что буду сидеть на берегу с бокальчиком вина. Мне казалось, что это прекрасное будущее, счастье, к которому мы все идем. Но попробовав, я понял, что это совсем не счастье. 

Так что я точно буду не с бокальчиком вина и не на берегу. Наверное, что-то буду делать, опять что-то реализовывать. Чем займусь — не знаю. Тем, что понравится, где увижу возможность. 

С.Д. А хотел бы ты когда-нибудь переехать в другой город, чтобы жить там или вести бизнес? 

Д.Т. Когда я в первый раз побывал на Лазурном берегу, я вернулся в Санкт-Петербург и сказал партнеру: «Буду учить два языка, французский и английский». Он спросил: «Зачем?» — «Я хочу переехать в Ниццу и продавать там недвижимость». 

Мне очень там понравилось: эта атмосфера, эти люди. В основном там живут пожилые люди, которые на пенсии реализовывают свою мечту поселиться на побережье. Круговорот недвижимости там очень активный: одни продают, другие покупают. И мне казалось, что это прекрасный бизнес. Но через полгода мне как-то перехотелось. Языки я так и не выучил и никуда не уехал.