По данным ВЦИОМ, около 75% россиян хотели бы жить в своем доме. Эти цифры подтверждают и темпы роста сектора индивидуального жилищного строительства: на начало 2024 года площадь введенных объектов ИЖС составила 15 млн кв. м, что почти на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года. С учетом того, что всего в январе−феврале 2024 года было введено 20,6 млн кв. м жилья, это существенная цифра.
Конечно, рост сегмента ИЖС произошел не на пустом месте. Во многом ему способствовали два фактора: пандемия, наглядно показавшая все плюсы загородной жизни, и активное внедрение льготной ипотеки на частное домостроение.
Судите сами: еще пять лет назад ипотеки для загородного рынка в стране почти не было, ведь банки неохотно одобряли кредиты на ИЖС, опасаясь получить неликвидный актив в случае банкротства заемщика.
Но в дело вступило государство, благодаря чему на начало 2024 года частный дом можно было построить или купить, воспользовавшись программами льготной, семейной, IT, сельской, дальневосточной и арктической ипотеки.
Ставки были на уровне 2–8%, но имелись и ограничивающие условия. Например, IT-ипотека позволяет строить дом только с привлечением фирмы-подрядчика; по сельской программе можно приобрести объект только в сельской местности, а построить своими силами — только с использованием домокомплектов и т. п.
Кроме того, массовая ипотека с господдержкой заканчивается: программу льготной ипотеки не продлили, а семейную пересмотрели, оставив ставку 6% только семьям с детьми-дошкольниками, инвалидами и планирующим покупку жилья в малых городах и регионах с низкими объемами строительства.
В целом государство переходит к адресным программам, но рынок ИЖС, похоже, планируют поддерживать и дальше. Во второй половине 2024 года в России собираются запустить единую ипотечную программу для индивидуального жилищного строительства.
Об этом говорили заместитель генерального директора «Дом.РФ» Алексей Ниденс (на публичной дискуссии в рамках международной выставки-форума «Россия») и вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз (на Всероссийском жилищном конгрессе в Сочи).
Обсуждается, что программа будет действовать до 2030 года и объединит все форматы частного домостроения:
- индустриальный (строительство организованных поселков);
- профессиональный (с привлечением аккредитованных подрядчиков);
- самостоятельный (строительство хозспособом).
Развитию рынка ИЖС также будет способствовать применение эскроу-счетов для физических лиц под строительство частных домов по договору подряда, соответствующий законопроект депутаты уже рассмотрели в третьем чтении и направили в Совет Федерации.
Антон Мороз считает, что программа должна обеспечивать баланс интересов всех участников этого рыночного сегмента, и прежде всего — безопасность строительства.
Поэтому нужно предоставить приоритет возведению домов с применением договоров подряда и эскроу-счетов, используя уже отработанный на многоэтажках механизм закона «Об участии в долевом строительстве». Банки в этом случае будут защищать деньги заказчика в течение всего срока строительства дома, а строительством займутся проверенные подрядчики с хорошей репутацией и подтвержденной квалификацией.
Вице-президент НОСТРОЙ добавил, что основные принципы единой ипотечной программы для ИЖС будут продолжать концепцию семейной ипотеки. Окончательные параметры, условия для заемщиков, требования к застройщикам и проектам определят после того, как станет известен бюджет программы.
Что думают игроки рынка
Пока министерства и ведомства обсуждают детали, мы опросили экспертов и участников рынка, чтобы выяснить, какой в принципе должна быть ипотека на ИЖС, чтобы она начала реально работать.
Екатерина Крапивина, директор по продажам Villagio Realty:
«На мой взгляд, требуется два вида кредитных программ: во-первых, льготная для покупателей, со ставкой в текущем периоде не более 12%, и, во-вторых, льготные кредиты для девелоперов со сниженными процентами, чтобы они могли реализовывать новые проекты.
Девелоперам приходится много вкладывать в проекты, так как большое пятно застройки требует больших затрат на благоустройство, монтаж инженерных сетей, создание инфраструктуры для жизни будущих покупателей и т. д. Возможно, девелоперам можно будет помогать не кредитами, а новыми участками под застройку или снижением налоговой нагрузки».
Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент»:
«Справедливой была бы ставка 8%, сумма первоначального взноса не более 20% и возможность увеличения лимита выдачи ипотеки в зависимости от региона. Последнее, например, сейчас реализовано в семейной ипотеке, где сумма кредитования в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — до 12 млн рублей, в других регионах — до 6 млн. Кроме того, должен быть внедрен обязательный механизм эскроу-счетов — это защитит как покупателей, так и подрядчиков».
Анастасия Бычкова, директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости «ФСК Famıly»:
«Считаю, что программа для ИЖС должна распространяться на комплексные застройки. Ставка — не больше 8%, сумму кредита устанавливать в зависимости от региона, потому что города федерального значения нельзя сравнивать по суммам кредита с регионами. Использование эскроу-счетов, конечно, сделает продукт более надежным и безопасным — как для банков, так и для клиентов».
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:
«Обсуждение программы единой ипотеки для ИЖС началось еще в конце 2023 года, программа крайне необходима, и мы ее очень ждем. Она должна позволить клиенту купить, а нам — построить качественный дом. Поэтому сумма лимита необходима от 20 млн рублей. А если говорить о внедрении обязательного эскроу (что, конечно, повысит качество строительства и уберет с рынка мелкие бригады), то тогда сумма должна быть от 25 млн рублей.
Или же финансирование застройщиков при эскроу-системе должно также проводиться на субсидируемых условиях. Помимо ипотечной поддержки для продолжения роста сектора необходимы стандартизация индивидуального строительства и развитие инфраструктуры локаций».
Вячеслав Котлов, руководитель строительной компании HalleHouse:
«Пожалуй, идеальным вариантом для людей, планирующих строительство ИЖС, была бы возможность получить ссуду в размере 20–25 млн рублей. Примерно в такую сумму обойдется строительство качественного дома комфорт-класса для семьи из четырех-пяти человек под ключ или объекта околопремиального класса для семьи из трех человек.
Когда человек решается взять ипотеку на долгие годы, он хочет построить дом так, чтобы его устраивало всё — минимум компромиссов! Лимит 10–12 млн, который, возможно, поставят в программе, конечно, не позволит этого сделать.
Что касается внедрения эскроу-счетов, то этот формат, безусловно, должен развиваться и становиться основным — это повышает лояльность клиента. А вот разрешение всех способов строительства — губительная идея. Обыватель не сможет построить хорошо, это аксиома. Он может надеяться на это, предполагать, но по факту всегда получается плохо.
Это породит две проблемы: во-первых, неудовлетворенность получателя кредита, ведь воплотить мечту в жизнь не удалось. Никто же не мечтает, условно, раз в год латать кровлю, вести неравный бой с плесенью и мириться со скрипами в домокомплекте.
А во-вторых — наводнение рынка некачественным вторичным жильем по относительно привлекательным ценам. И в этом случае получится бесконечное хождение по порочному кругу “самостроительства” и достраивания».
Таким образом, эксперты считают, что будущая адресная программа должна быть ориентирована на применение эскроу-счетов и работу профессиональных подрядчиков, а ставка, первоначальный взнос и распределение лимитов должны быть примерно как у льготной ипотеки образца 2022 года.
Тогда государство сможет дополнительно простимулировать спрос на рынке частного домостроения и дать дополнительный толчок росту ипотечного сектора за счет увеличения доли кредитов на ИЖС.
