Зарита Акматова,руководитель агентства недвижимости «Планета 312»
Чем исламская ипотека отличается от обычной
Исламская ипотека — это финансовый продукт, основанный на принципах шариата. В отличие от традиционных жилищных кредитов, она не предполагает уплаты процентов. Это делает её привлекательной альтернативой для моих клиентов-мусульман, которые по религиозным соображениям не хотели бы иметь дело со ссудными процентами — то есть фактически со всеми стандартными банковскими программами.
В целом исламские финансы базируются на двух ключевых принципах:
- Запрет на «риба» (ростовщичество): ислам запрещает получение фиксированного дохода от денежных займов, считая это эксплуатацией.
- Разделение рисков: финансовые отношения должны строиться на принципе партнёрства, где обе стороны разделяют как прибыль, так и убытки. Эти принципы формируют основу для создания финансовых продуктов, соответствующих нормам шариата.
Исламская ипотека не предполагает выдачу кредита, а функционирует по модели продажи с наценкой («мурабаха»):
- Банк покупает недвижимость у продавца.
- Затем банк перепродаёт объект клиенту по более высокой цене.
- Клиент выплачивает стоимость недвижимости банку равными платежами в течение согласованного срока.
Таким образом, банк получает прибыль не за счёт процентов, а за счёт наценки при перепродаже недвижимости в рассрочку.
Если сравнить традиционную и исламскую ипотеку, то получается, что:
- В исламской ипотеке нет процентов как таковых, но общая стоимость займа часто оказывается выше, чем в традиционной. Это происходит из-за включения банками своих рисков в стоимость продукта. Как правило, чем короче рассрочка, тем ниже общая стоимость объекта.
- Срок ипотеки может достигать 20–30 лет, как и в традиционном варианте.
- Первоначальный взнос — от 20%. В стандартных ипотечных программах он сейчас бывает и выше.
- В исламской ипотеке более жёсткие требования к недвижимости, так как банки минимизируют свои риски и строже подходят, например, к оценке объекта и его проверке.
- Досрочное погашение ипотеки возможно, но клиенту всё равно придётся выплатить банку всю сумму целиком. Перерасчёта итоговой стоимости не будет, так как в исламской ипотеке нет процентной ставки.
Сильные и слабые стороны исламской ипотеки
К ограничениям программы можно отнести:
- Малое распространение: сейчас исламскую ипотеку можно взять в ограниченном количестве регионов, а работает с ней всего несколько банков, в числе которых Сбербанк и банк «Ак Барс».
- Первоначально купить квартиру или дом по этой программе можно было только на вторичном рынке. Сейчас Сбербанк распространил её и на новостройки, но только если это квартиры. С домами, землёй и таунхаусами Сбер по исламской ипотеке не работает.
- Льготные программы (семейная, сельская и так далее) на исламскую ипотеку не распространяются.
- Не все банки позволяют использовать материнский капитал для выплаты исламской ипотеки.
- Выбор объектов у заёмщика меньше, чем при традиционной ипотеке, так как банки строже подходят к отбору недвижимости.
- Исламская ипотека доступна только гражданам России. В отличие от классических жилищных кредитов, иностранцам её не дают.
Но у исламской ипотеки есть и плюсы:
- Продукт соответствует этическим принципам верующих мусульман.
- Фиксированная сумма выплат без скрытых комиссий и меняющихся процентных ставок.
- Заёмщик не обязан страховать свою жизнь и недвижимость, что снижает общие расходы. Объект застрахует сам банк, а жизнь и здоровье клиент страхует только при желании.
- Банк несёт ответственность за юридическую чистоту сделки и возможные проблемы с недвижимостью.
Чтобы взять исламскую ипотеку, быть мусульманином необязательно.
Процесс оформления исламской ипотеки в общих чертах выглядит так:
- Выбор недвижимости.
- Подача заявки и пакета документов в банк. Для этого нужны паспорт, СНИЛС, справка о доходах.
- Оценка платёжеспособности клиента, одобрение максимальной суммы и периода рассрочки.
- Представление в банк документов на недвижимость, согласование объекта.
- Заключение договора купли-продажи между банком и продавцом.
- Заключение договора перепродажи между банком и клиентом.
Особенности сделок с исламской ипотекой
Напомню, финансовые отношения в исламском банкинге строятся на принципе разделения рисков, то есть их несёт как клиент, так и банк. Поэтому банки осторожно подходят к объектам, под которые дают рассрочку, особенно если речь идёт о вторичном жилье. Они более пристально проверяют историю объекта (невыявленные наследники, сомнительные сделки и так далее).
Также это отражается на оценке недвижимости. Например, один из моих клиентов планировал купить квартиру на вторичном рынке за 7,2 млн рублей. В качестве первоначального взноса он хотел внести собственные 1,6 млн рублей, а оставшееся взять в ипотеку сроком на 30 лет. Ежемесячный платёж в таком случае составил бы 47 тыс. рублей.
Однако при рассмотрении заявки банк оценил объект только в 6,5 млн рублей. Что, конечно, не устроило продавца, и клиенту пришлось искать новый вариант.
В другом случае клиент выбрал квартиру стоимостью 6,5 млн рублей. Он должен был сделать первоначальный взнос в размере 1,5 млн рублей. Часть этой суммы он собирался закрыть материнским капиталом. Но банк не согласовал использование субсидии, и клиент был вынужден искать недостающую сумму, из-за чего сделку отложили.
Уточню: у банков нет какого-то готового списка вторичных объектов, на которые они дают исламскую ипотеку. Клиент сам выбирает недвижимость, представляет в банк документы и в течение 10–15 дней получает ответ.
Насколько востребован этот продукт
Пока спрос на сделки с исламской ипотекой невысок. Во-первых, из-за низкой информированности заёмщиков о существовании продукта — банки его практически не рекламируют.
Во-вторых, несмотря на религиозные соображения, решающую роль при выборе между исламской и традиционной ипотекой для клиентов часто играет экономическая выгода.
В рамках прошедшего в мае международного форума «Россия — Исламский мир: KazanForum» говорилось, что в Татарстане и Башкортостане на долю исламской ипотеки приходится 2–3% общего количества ипотечных сделок. В Чечне и Дагестане этот продукт тоже развивается, но медленно — из-за осторожного отношения банков к этим регионам.
В 2023 году четыре вышеупомянутых республики стали пилотными регионами, в которых проходит эксперимент по тестированию «правового режима осуществления деятельности по партнерскому финансированию», более известного как исламский банкинг.
Пилотные регионы также направили свои предложения по работе программы, и некоторые из них уже включены в федеральный план проекта. Например, предложение Татарстана об уравнивании условий налогообложения и доступа к мерам государственной поддержки в исламском и традиционном банкинге.
Надо отметить, что, несмотря на создание в пилотных регионах условий максимального благоприятствования, наибольшим спросом исламская ипотека пока пользуется в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях.
Так что потенциал роста у программы есть, и он связан как с ростом в стране числа мусульман, которым важно соблюдать этические нормы ислама в финансовой сфере, так и с возможным расширением законодательной базы проекта.
Однако для успеха программы нужно увеличить пул банков, работающих с этим продуктом. Имеющегося перечня для широкого распространения исламской ипотеки явно недостаточно.
