То, что любой собственник ежегодно платит налог на имущество (налог на недвижимость) известно всем. А вот то, что иногда налог приходится платить еще и при продаже этого имущества, для некоторых становится неприятным сюрпризом. Это происходит в тех случаях, когда срок владения продаваемой квартирой был недолгим.
- Налог придется платить, если срок владения менее пяти лет, а квартира досталась нынешнему собственнику в ходе обычной покупки.
- Налог придется платить, если срок владения менее трех лет, а квартира досталась нынешнему собственнику:
- по наследству (напомним, право собственности возникает со дня смерти наследодателя, а не с момента госрегистрации права собственности);
- по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
- при приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- если это единственное жилье или доля в единственном жилье.
Размер налога с продажи составляет 13% (или 15% для тех, чей годовой доход превышает 5 млн рублей). Оплачивается этот налог не с полной стоимости квартиры, а лишь с полученной прибыли — с разницы в цене.
Так, если четыре года назад квартира была куплена за 10 млн рублей, а сейчас собственник продает ее за 12 млн рублей, то налог 13% высчитывается с разницы — с 2 млн рублей (получится 260 тыс. рублей).
Срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности, а это иногда происходит на несколько недель позже, чем была заключена сделка.
В случае с новостройками срок владения исчисляется с момента полной оплаты по договору — эта норма появилась недавно. Поэтому теперь те, кто уплатил налог с продажи по старым правилам, имеют право на компенсацию.
Объясним на примере. Предположим, в 2012 году вы купили квартиру в строящемся доме по ДДУ и сразу же ее оплатили. Застройщик сдал дом в 2019 году, и вы, наконец, вступили в право собственности. В 2021 году (спустя два года после сдачи дома и спустя девять лет после полной оплаты) вы решили продать квартиру.
Если вы по старым правилам заплатили с этой сделки налог, можно подать корректирующую декларацию и потребовать компенсации, потому что по новым правилам срок владения составляет девять лет — значит, сделка налогом не облагается.
Зачем нужна кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость отличается от рыночной: ее устанавливают раз в три года — пять лет, поэтому иногда она не успевает за изменением рыночной цены и часто оказывается ниже. Но бывает и наоборот: если квартира совсем неликвидная (например, после пожара) и потеряла в своей рыночной цене, а кадастровая осталась на прежнем уровне (кстати, ее можно опротестовать — об этом читайте здесь и вот тут). Если кадастровая стоимость выше той, что указана в договоре купли-продажи, налог рассчитывается по специальной формуле.
Два года назад нынешние собственники квартиры купили ее за 2 млн рублей и сейчас продают за те же 2 млн рублей. При этом кадастровая стоимость составляет 4,5 млн рублей. Чтобы высчитать сумму, с которой надо будет уплатить налог, надо провести следующие расчеты.
- Вычислим кадастровую сумму, которую возьмем за основу. Для этого нужно 4,5 млн рублей умножить на специальный коэффициент 0,7. Итого 4,5 × 0,7 = 3,15 млн рублей.
- Сравним сумму по договору с полученной суммой. 2 млн рублей < 3,15 млн рублей.
- Разница между суммами составляет 3,15 млн – 2 млн = 1,15 млн рублей.
- Вычисляем с этой суммы налог: 1,15 млн рублей × 13% = 149,5 тыс. рублей.
Облагаемые налогом доходы от продажи квартиры можно сократить, получив имущественный налоговой вычет.
Максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат и долей в таком имуществе, — 1 млн рублей.
О том, как получить вычет, читайте здесь и здесь.
Налоговый статус: резиденты и нерезиденты
В 2022 году некоторые россияне, переехав за границу, решили продать свою недвижимость в РФ. В этом случае важно помнить, что в 2023-м нерезиденты будут обязаны заплатить за 2022 год не 13% налога, а 30%, да еще и со всей суммы сделки, а не с прибыли.
Нерезидентами считаются те, кто провел за пределами страны более 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев, даже если у этих людей сохраняется российское гражданство. Дни въезда в РФ и выезда из страны в этот срок включаются.
Здесь можно узнать о том, как нерезиденты оплачивают налоги, а здесь — что бывает, если неверно высчитать срок владения и забыть о налоговом статусе нерезидента.
Санкции за неуплату
Подать декларацию (3-НДФЛ) нужно не позднее 30 апреля, следующего за годом продажи квартиры. Оплатить начисленный налог надо до 15 июля года, следующего за тем, когда был получен доход от продажи квартиры. Власти также планируют ввести поправку в Налоговый кодекс, которая позволит оплачивать разные виды налогов одним платежом на единый счет, открытый Федеральным казначейством.
Для такой оплаты достаточно будет указать ИИН и сумму платежа. Если поправки будут одобрены, то они вступят в силу с 1 января 2023 года.
Попытка избежать выплаты налогов чревата последствиями и штрафами от Федеральной налоговой службы.
Штрафы составляют 5% не уплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для оплаты. Размер штрафа не должен превышать 30% указанной суммы, но и не может быть меньше 1 тыс. рублей. Штрафы за непредставление налоговой декларации регулируются статьей 119 Налогового кодекса.
