В июле 2024 года президент России подписал закон № 176-ФЗ, вносящий существенные поправки в Налоговый кодекс РФ. Изменения затронут в том числе и владельцев недвижимости: с 2025 года доходы от её продажи будут облагать налогом по прогрессивной шкале, а не по единой ставке 13%.
Рассказываем, как рассчитать налог на доходы (НДФЛ) тем, кто планирует продать жильё в следующем году, какие будут ставки и всех ли коснутся новые правила.
Нововведения актуальны для тех, кто будет продавать недвижимость начиная с 1 января 2025 года. Декларацию при этом надо будет подать до 30 апреля 2026 года, а НДФЛ заплатить до 15 июля 2026-го.
Напомним, что в стандартном случае минимальный срок владения жилой недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет пять лет. Но если объект подарен близким родственником, унаследован, получен по договору пожизненного содержания с иждивением, был приватизирован или является единственным жильём продавца, то срок сокращается до трёх лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
При соблюдении ряда условий от НДФЛ освобождаются семьи с детьми, даже если минимальный срок владения жильём ещё не истёк.
Как рассчитывают НДФЛ в 2024 году
Ставка НДФЛ в 2024 году для налоговых резидентов России составляет 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, для нерезидентов — 30%.
Андрей в июне 2024 года продал за 5 млн рублей квартиру, купленную в 2022 году за 3,5 млн рублей. Минимальный срок владения ещё не истёк, поэтому ему придётся заплатить НДФЛ: 5 млн × 13% = 650 тыс. рублей.
Для уменьшения налога он может применить фиксированный вычет в размере 1 млн рублей, тогда НДФЛ = (5 млн – 1 млн) × 13% = 520 тыс. рублей.
А если Андрей может подтвердить свои расходы на покупку квартиры, то НДФЛ = (5 млн – 3,5 млн) × 13% = 195 тыс. рублей.
Применять одновременно и вычет в 1 млн рублей, и схему «доходы минус расходы» нельзя, надо выбрать что-то одно.
Отметим, что если Андрей в 2024 году продаст ещё какое-то имущество, облагаемое НДФЛ, например гараж или машину, то это никак не повлияет на ставку налога.
Как считать НДФЛ по новым правилам при продаже недвижимости в 2025 году
С 2025 года НДФЛ будут рассчитывать по прогрессивной шкале: ставка налога будет зависеть от размера полученной прибыли.
То есть если налоговый резидент России получил доход от продажи недвижимости или принял её в дар не от близкого родственника (это тоже доход с точки зрения ФНС), размер налога будет напрямую зависеть от размера прибыли.
Минимальные сроки владения в 2025 году останутся прежними: три или пять лет.
Под прибылью понимается положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта. Если расходов не было или их нельзя подтвердить, применяется вычет в 1 млн рублей.
Всего на прогрессивной шкале налогообложения будет пять ступеней — от 13 до 22%, и чем выше будет доход налогоплательщика, тем большую ставку применят при расчёте налога. Однако в случае нетрудовых доходов — продажи недвижимости и другого личного имущества, получения дивидендов по акциям, процентов по вкладам и так далее — ступеней будет только две.
Ставки налога на доходы при продаже недвижимости с 2025 года
| Прибыль | налоговая ставка |
|---|---|
| До 2,4 млн рублей | 13% |
| Свыше 2,4 млн рублей | 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог в 2,4 млн рублей
|
1. Евгений продал за 3 млн рублей квартиру, купленную в 2023 году. Минимальный срок владения не истёк, расходы на покупку он подтвердить не может, поэтому для уменьшения налогооблагаемой базы остаётся только фиксированный вычет.
Считаем прибыль: 3 млн – 1 млн вычета = 2 млн рублей.
Так как сумма меньше 2,4 млн рублей, для расчёта НДФЛ применяется ставка 13%, и Евгений заплатит налог на доходы в размере: 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей.
2. Павел продал за 8 млн рублей квартиру, которую купил в 2021 году за 5 млн. Расходы подтверждены, минимальный срок владения ещё не истёк.
Считаем прибыль: 8 млн – 5 млн = 3 млн рублей.
Превышение лимита составит: 3 млн – 2,4 млн = 600 тыс. рублей. На эту сумму налог начислится по ставке 15%: 600 тыс. × 15% = 90 тыс. рублей.
Тогда НДФЛ = 312 тыс. + 90 тыс. = 402 тыс. рублей.
Если бы Павел продал квартиру в 2024 году, он бы заплатил весь налог по одной ставке: (8 млн – 5 млн) × 13% = 390 тыс. рублей.
Но надо учитывать, что доход рассчитывается как сумма от продажи всего имущества за год, и налог начисляется на общую прибыль от реализованного имущества.
Поэтому, если Игорь в 2025 году продал квартиру с прибылью 2 млн рублей и автомобиль с прибылью 1,2 млн рублей, то НДФЛ будут считать от общей налогооблагаемой прибыли: 2 млн + 1,2 мл = 3,2 млн рублей, а не на каждый объект отдельно.
То есть Игорь должен будет заплатить налог на доходы в размере: 312 тыс. + (3,2 млн – 2,4 млн) × 15% = 432 тыс. рублей.
Таким образом, с 2025 года налоговые резиденты РФ будут уплачивать НДФЛ по прогрессивной шкале в зависимости от размера полученной прибыли. Поэтому, если вы планируете продать недвижимость зимой, посчитайте: возможно, это будет выгоднее сделать в 2024 году.
Обратите внимание, что дата фактического получения дохода определяется как день его выплаты (п. 1 ст. 223 НК РФ, письмо ФНС от 22.05.2014 № БС-4-11/9939@). Поэтому, если при продаже недвижимости расчёт произойдёт в 2024 году, а государственная регистрация сделки — в 2025-м, то доход продавца налоговая отнесёт к 2024 году и НДФЛ он заплатит по ставке 13% независимо от размера полученной прибыли.
