В обзорной статье про материнский капитал мы уже рассказывали о том, кому, почему, в каком размере и в какие сроки надо выделять доли в жилье, при покупке которого использовался федеральный материнский капитал (МСК).
Госпрограмма поддержки семей с детьми действует в России с 2007 года. До 2019 года материнский капитал выдавали только при рождении второго ребенка. С 2020 года субсидию выдают и при появлении первенца, а при рождении второго ребенка положена доплата.
В 2024 году за первого ребенка, в том числе усыновленного, положено 630,4 тыс. рублей. При появлении второго ребенка выплатят 833 тыс. рублей, если семья не получала маткапитал на первенца, и 202,6 тыс. рублей, если получала.
Более 60% владельцев сертификата направляют его на улучшение жилищных условий семьи. Сделать это можно, когда ребенку исполнится три года, но если семья решит потратить МСК на погашение ипотеки или на первоначальный взнос по ней, то ждать трехлетия малыша не нужно.
Жилье, купленное с использованием маткапитала, требуется оформить в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей по соглашению.
Однако бывают ситуации, когда кто-то из членов семьи хочет отказаться от своей доли. Например, так произошло в семье Сергеевых. У них трое детей: старшей дочери уже исполнилось 18 лет, а близнецам скоро будет семь.
В 2018 году Сергеевы купили при помощи ипотеки новостройку, использовав в том числе материнский капитал, который получили после рождения младших детей. Они выплатили ипотеку, и теперь мама, на которую был оформлен ДДУ, должна в течение шести месяцев выделить доли всем членам семьи.
Старшая дочь хочет отказаться от своей доли в пользу родителей и младших детей, но оказалось, что сделать это не так просто. Регламентированной процедуры отказа пока фактически нет.
Летом 2023 года в Госдуму внесли законопроект, принятие которого даст супругу и совершеннолетним детям право отказаться от доли в жилье, купленном при помощи МСК. Принятие поправок упростит процедуру продажи такой недвижимости. В феврале 2024 года депутаты одобрили законопроект в первом чтении.
И хотя действующий закон № 256-ФЗ не предусматривает алгоритма отказа от доли, сделать это можно и сейчас. Далее мы расскажем, каким образом.
Раньше было проще: история вопроса
До 2016 года Пенсионный фонд (теперь входит в Социальный фонд России) придерживался позиции, что совершеннолетние члены семьи могут отказаться от доли в жилье с маткапиталом в пользу других членов семьи. Никаких ссылок на правовые нормы ведомство при этом не приводило. Отказ рекомендовалось заверить нотариально, а не просто составить в письменной форме.
Судебная практика тех лет подтверждала установившийся порядок. Если суд рассматривал дело об отзыве отказа от доли, то, при наличии нотариально удостоверенного отказа, исходил из принципа, что получение доли в жилье с использованным МСК — это право, а не обязанность гражданина.
Следовательно, совершеннолетний член семьи мог отказаться от нее (что подтверждалось официальным документом), и никаких нарушений тут нет.
Однако в 2016 году Верховный суд дал разъяснение, в котором говорилось, что п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ прямо обозначает круг тех, в чью собственность поступает такое жилье (это родители и дети), а также устанавливает вид этой собственности как «общую долевую».
Поэтому отказ от доли означает нарушение нормы закона, то есть исключать кого-то из членов семьи из числа сособственников нельзя, даже если он прямо высказывает такое желание.
После этого регистрирующие органы стали настаивать, чтобы доли в жилье, приобретенном с использованием МСК, выделялись всем членам семьи, а ПФР убрал с сайта разъяснение, в котором говорилось, что отказаться в пользу других членов семьи все-таки можно.
Выделяем доли и распоряжаемся ими
Сейчас нотариусы и риелторы во избежание спорных моментов рекомендуют поступать следующим образом: сначала оформить соглашение о выделении долей всем членам семьи, а уже потом совершеннолетние собственники смогут распорядиться своей частью так, как посчитают нужным.
Если взять в качестве примера ситуацию Сергеевых, то старшей дочери надо оформить по соглашению свою долю, а затем она может, например, подарить ее матери по договору дарения.
Налог на доходы Сергеевой-старшей при этом платить не придется, так как при получении подарка от близкого родственника и/или члена семьи такая обязанность не возникает (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Если одаряемый не близкий родственник дарителя, он должен будет заплатить НДФЛ — 13% кадастровой стоимости доли. Для расчета берется кадастровая стоимость, установленная Росреестром на 1 января года, в котором произошел переход права собственности. Например, если права на долю одаряемый зарегистрировал в марте 2024 года, то берется стоимость на 1 января 2024-го.
Факт дарения не изменит для матери и минимальный срок владения квартирой, так как происходит переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, и это не влечет прекращения права собственности этого участника на объект (ст. 235 ГК РФ, письмо ФНС №ЕД-4-3/17824 от 22.10.2012). Этот нюанс важен для тех, кто хочет избежать уплаты налога при продаже объекта.
Так как после выделения долей квартира Сергеевых имеет несколько собственников, и при отказе одного из них от своей части состав владельцев изменится, то для оформления договора дарения потребуется обратиться к нотариусу.
Стоимость его услуг зависит от региона обращения. В среднем по стране она составляет 10–14 тыс. рублей. Также надо будет заплатить госпошлину — 0,5% кадастровой стоимости квартиры, рассчитанной пропорционально размеру доли, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей.
Затем матери как одаряемой надо будет зарегистрировать свое право, заплатив при этом еще одну госпошлину в 2 тыс. рублей. Документы в Росреестр передаст нотариус, заверивший договор дарения. На рассмотрение заявления у госоргана будет три рабочих дня, после чего Сергеева-старшая получит выписку из ЕГРН.
Резюмируя
Эксперты считают, что сейчас правильнее и надежнее оформлять отказ от доли в жилье с вложенным МСК в два этапа: сначала выделить доли родителям и детям, а затем желающий сможет оформить отказ путем дарения своей доли кому-то из членов семьи. Путь это не самый прямой, но другого пока нет.
Остается надеяться, что поправки к закону о мерах господдержки семей с детьми, уже прошедшие первое чтение в Госдуме, ликвидируют прореху в законодательстве и четко регламентируют процесс отказа от доли в жилье, приобретенном при помощи маткапитала.
Заглавное фото: Shutterstock / Fotodom
