Без должной подготовки к сдаче жилья собственник может столкнуться с непредвиденными юридическими проблемами, потерять время, деньги и испортить отношения с арендатором. В этой статье мы разберем основные юридические аспекты сдачи недвижимости в долгосрочную аренду.
Что учесть при подготовке к аренде:
- способ уплаты налогов;
- фактическую готовность недвижимости;
- механизмы защиты прав сторон договора.
1. Способы уплаты налогов при сдаче жилья в аренду
Перед тем как искать арендаторов, нужно решить, как вы будете платить налоги.
Возможные варианты:
- подача декларации 3-НДФЛ (для физлиц и ИП на ОСН);
- использование одного из видов УСН или покупка патента (для ИП);
- уплата налога на профессиональный доход (для самозанятых).
Общая система налогообложения наименее популярна среди арендодателей со статусом ИП. Во-первых, из-за ставки 13%. Во-вторых, из-за более сложной отчетности. Например, кроме 3-НДФЛ придется подавать декларацию по НДС. По факту этот налог платят только владельцы апартаментов, но отчитываться должны все.
ИП на ОСН имеет право уменьшить свой доход на сумму понесенных расходов.
Для физических лиц уплата налогов не так трудоемка — достаточно одной декларации. Налог на доход от аренды в размере 13% нужно будет платить ежегодно, до 30 апреля следующего года.
Декларацию можно подать либо посетив налоговую инспекцию, либо онлайн, в личном кабинете на веб-сайте Федеральной налоговой службы. Там же есть форма для уплаты начисленной суммы.
Альтернативные способы уплаты налога — оформление ИП на УСН или покупка патента.
При выборе УСН «Доходы» арендодатель должен будет уплатить в бюджет 6% полученной прибыли. А на УСН «Доходы минус расходы» придется отдать 15% разницы между доходами и расходами. Это выгодно, когда затраты на ведение арендного бизнеса достаточно высоки (например, при посуточной аренде).
ИП на любом виде УСН могут уменьшить доход на сумму уплаченных за себя и сотрудников страховых взносов.
Покупка патента предполагает фиксированную сумму налога на имущество — 6% возможного годового дохода от сдачи квартиры внаем. Размер этого дохода каждый регион определяет самостоятельно, сумма зависит от площади и расположения квартиры.
Наконец, чтобы уменьшить налоговую нагрузку, собственник может зарегистрироваться как самозанятый. Ставка налога на профессиональный доход при этом составит 4% для работы с физическими лицами и 6% для обслуживания компаний. Однако существует ограничение по доходу, который не должен превышать 2,4 млн рублей в год, или не более 200 тыс. рублей в месяц.
Самозанятость можно оформить, даже имея постоянное место работы. Налоговая поощряет это, предоставляя самозанятым вычет в размере 10 тыс. рублей. Налог все равно придется платить, но сумма к уплате за счет этого будет меньше.
Зарегистрировать самозанятость можно в приложении «Мой налог». Там же нужно будет ежемесячно создавать чеки на полученные арендные платежи и оплачивать выставленные системой налоговые счета.
Не забывайте и о налоге на имущество. Подробнее о нем читайте здесь.
Разобравшись с налогами, соберите все документы, необходимые для оформления договора аренды. Сделать это лучше до размещения объявления.
Если вы единственный собственник, а квартира не в ипотеке, вам понадобятся:
- Правоподтверждающий документ (свежая выписка из ЕГРН).
- Паспорт.
- Договор аренды.
- Справки об отсутствии долгов за ЖКУ.
- Опись имущества.
- Акт приема-передачи.
- Ваш ИНН (нужен вам, а не арендатору).
2. Готовность недвижимости
Залог стабильных и длительных отношений с арендатором — его комфорт и безопасность в вашей квартире или доме.
Чтобы обеспечить это, учтите следующие моменты:
- Пожарная безопасность. Убедитесь, что в квартире установлены дымовые и газовые датчики, а также есть огнетушители. Регулярно проверяйте их работоспособность.
- Электробезопасность. Проверьте электрическую сеть на наличие перегрузок, коротких замыканий и обрывов. Убедитесь, что проводка в квартире соответствует стандартам безопасности.
- Безопасность окон. Убедитесь, что окна в квартире надежно закреплены в проемах и не имеют повреждений, которые могут создать опасность для жильцов. Если вы рассматриваете заселение семьи с маленькими детьми, не лишним будет установить на окна специальные запоры.
- Замки и сигнализация. Убедитесь, что во входной двери установлен надежный замок. Рассмотрите возможность установки сигнализации для защиты жилья от незаконного проникновения.
- Надежность водопровода. Осмотрите водопроводные и канализационные трубы, а также батареи на предмет утечек. Проверьте исправность сантехники, сливов стиральной машины и посудомойки для предотвращения затоплений.
Соблюдение этих правил поможет снизить риск чрезвычайных ситуаций. Не лишним будет закрепить факт исправности всего вышеперечисленного в договоре аренды или акте приема-передачи жилья.
3. Механизмы защиты прав сторон договора
Главный документ для вас и арендатора — это договор. Чтобы в дальнейшем у вас не возникало разногласий, четко пропишите в нем все необходимые детали.
В обиходе любую сдачу недвижимости за плату принято называть арендой, однако с юридической точки зрения здесь есть свои нюансы. При подписании договора с клиентом собственник объекта должен четко понимать разницу между арендой и наймом жилья.
Договор найма заключается, если вы сдаете жилую недвижимость физическому лицу. Если же ваш клиент — юридическое лицо, с ним нужно подписать договор аренды.
Но это еще не всё:
«Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если временные рамки не указаны вовсе, считается, что он заключен именно на этот период. Договор же аренды можно заключить на любой срок», — прокомментировал различия между документами юрист Сергей Вишняков, руководитель агентства безопасной недвижимости «Вишня».
Отличаются эти договоры и порядком регистрации в госорганах. Договор аренды, заключенный на срок более года, в течение месяца необходимо зарегистрировать в Росреестре (ч 2. ст. 651 ГК РФ). Договор найма сам по себе регистрации не подлежит, однако если он действует свыше года, в Росреестре придется зарегистрировать обременение недвижимости (ч. 2 ст. 674 ГК РФ).
Что включить в договор:
- реквизиты сторон договора (Ф.И.О. подписантов, их паспортные данные и прописка);
- данные других проживающих;
- наличие детей и домашних животных;
- размер и периодичность арендной платы;
- способы оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество, интернет, телефон);
- разрешение или запрет на курение;
- размер и условия удержания обеспечительного платежа;
- размеры неустойки для каждой из сторон в случае нарушения договора;
- порядок досрочного расторжения договора.
«Как правило, договор длительной аренды заключается на срок до пяти лет, но мы рекомендуем подписывать договоры сроком на один год с возможностью дальнейшего пролонгирования. В таком случае не потребуется государственная регистрация», — советует эксперт по инвестициям в недвижимость, риелтор Александр Харыбин.
Помимо договора подготовьте акт приема-передачи квартиры и опись имущества.
Опись можно приложить к договору вместе с фотографиями вещей. Включите в нее крупную мебель и бытовую технику со всеми имеющимися у них недостатками (если это принципиально, опишите все в деталях, вплоть до царапин на поверхности или неработающих кнопок). Также в описи можно указать штрафы за возникшие после сдачи жилья дефекты или порядок их устранения.
Еще один документ, помогающий избежать конфликтов при аренде, — акт о разграничении эксплуатационной ответственности. В нем стороны договариваются об условиях содержания и ремонта бытовых коммуникаций. Например, что замену сломавшегося крана или лейки душа берет на себя арендатор, а устранение последствий прорыва трубы — арендодатель. Подписывать такой акт не обязательно, но его наличие сильно облегчает разбор форс-мажорных ситуаций.
Что делать, если компенсация за причиненный ущерб оказалась больше внесенного обеспечительного платежа?
Риелтор Александр Харыбин комментирует: «Никакого механизма компенсации в таких случаях нет. Если не удается разрешить конфликт мирным путем, придется обратиться в суд. Суды можно выигрывать. В этом помогут опись имущества, фото- и видеодоказательства исправного состояния квартиры или предметов в ней».
При этом эксперт отметил, что до суда дело лучше не доводить и постараться решить разногласия в диалоге. Для этого нужно четко договариваться обо всем в самом начале, скрупулезно составлять договор и правильно строить отношения с арендатором.
Помните, что арендатор не несет ответственности, если состояние объекта ухудшится в результате износа, по вине соседей или коммунальных служб. Чтобы избежать рисков ущерба от действий третьей стороны, можно застраховать имущество.
