Во время самоизоляции все особенно остро прочувствовали, насколько важен вид из окна: куда приятнее любоваться на парк или высотку МГУ, чем на стену соседнего дома. Но даже если вы купили квартиру с самыми лучшими видами сегодня, нет никаких гарантий, что их не закроет очередная многоэтажка завтра.
«ЖК, ЖК, ЖК на горизонте»
Приобретая недвижимость, покупатель выбирает и пейзаж за окном, рассчитывая, что будет любоваться им долгие годы. При этом многие забывают о том, насколько стремительно и подчас непредсказуемо меняется облик столицы в последние десятилетия.
«Когда мы купили квартиру, наш 12-этажный дом был самым высоким в микрорайоне, вокруг — только пятиэтажки, — рассказывает Надежда, жительница Свиблово. — В одну сторону были видны пруд и Останкинская башня, в другую — Лосиный Остров. Вид — до самого горизонта! По праздникам с балкона мы смотрели салют из пяти–шести точек запуска, наблюдали и рассветы, и закаты. Сейчас почти все вокруг застроено. Сначала, в 2005–2010-х, в районе появились оранжевые дома серии П-44Т. Один из них закрыл вид на пруд. А теперь вместо Останкинской башни — громадный темно-серый блок нового ЖК. Скоро снесут соседние хрущевки и построят еще несколько домов по программе реновации — мы больше не увидим ничего, кроме чужих окон».
Варвара из Очакова-Матвеевского вспоминает не только прекрасный вид на зеленую зону в сторону «Мосфильма», но и пение соловьев, кваканье лягушек, которые были слышны из ее дома на Веерной улице. А теперь под окнами ведут южный дублер Кутузовского проспекта. «И ЖК, ЖК, ЖК на горизонте», — сокрушается обладательница когда-то видовой квартиры.
Подобные печальные истории есть в запасе у жителей самых разных московских районов. «Я живу на 11 этаже, окна квартиры выходят на юго-запад. В 1980-х этого было достаточно, чтобы видеть каждый день закаты и шпили семи московских высоток. А теперь перед окнами воткнули эти огромные дома», — вздыхает Ирина из Северного Измайлова.
Как не потерять Москву из вида?
Застраховаться от подобных ситуаций вряд ли удастся. Но реально существенно снизить риски. Что надо проверить при покупке квартиры, чтобы вид из окна не превратился в воспоминание? Мы с помощью экспертов составили подробную инструкцию.
- В первую очередь необходимо внимательно ознакомиться с инфраструктурой района. Если во дворе дома, где вы планируете покупать квартиру, есть школа или детский садик, — это хороший знак. Их снос в обозримом будущем маловероятен. То же касается городских поликлиник и больниц, хотя и их иногда перемещают или реновируют. А вот гаражные кооперативы в последнее время активно уничтожают. Даже те, где имелись оформленные по всем правилам документы. Исключение — многоярусные парковки, построенные не так давно в рамках проекта «Доступная среда».
- 100-процентно выигрышный вариант — если дом расположен на набережной. На воде уж точно ничего не построят. Но вы должны быть уверены, что между вашим домом и водной гладью просто физически нельзя втиснуть еще одно здание. Иначе ваше жилье «на первой линии» через несколько лет запросто окажется «на второй линии» от воды.
- Если из квартиры видна зеленая зона — парк, сквер или лес, лучше, чтобы она находилась под охраной государства. Только статус природоохранной зоны гарантирует, что в будущем на месте зеленых насаждений не появится стройка.
- Пустыри и старые производственные предприятия — кандидаты на потенциальную застройку. Это может сыграть как в минус, так и в плюс. Если промзону под вашими окнами переделают под рабочие пространства для креативного класса или под жилые лофты, тотального сноса и возведения новых, более высоких зданий не будет.
Так произошло с дизайн-заводом «Флакон», бизнес-центром «Даниловская мануфактура», где разместились издания «Рамблер-групп», или деловым кварталом «Красная Роза», где находится штаб-квартира «Яндекса». Фабричные здания после реконструкции выглядят только лучше, а жильцы близлежащих домов получили хороший вид из окон и более благоприятную экологическую обстановку в районе.
- Но если запланирован снос промышленных зданий и возведение на их месте жилых домов, высотность таких районов резко возрастает, а значит, соседи могут попрощаться с видами. Такая схема освоения касается производственных зданий, не имеющих исторического значения. Как пример — квартал «Зиларт» на месте завода ЗиЛ, или ЖК «Символ» на месте завода «Серп и Молот».
- Перед тем как определиться с выбором квартиры, не будет лишним заглянуть на Яндекс- или Google-карты, изучить, что находится поблизости — скажем, есть ли те же промзоны. Карта на сайте Wikimapia подскажет, какие именно производства там расположены, функционируют они или готовы к сносу и последующей застройке. Однозначно не будут уничтожаться депо и службы метрополитена, объекты МЦК. А вот бывшие служебные автобазы, заполненные мойками, шиномонтажом и прочими полулегальными бизнесами, со временем, скорее всего, изменят свое назначение.
- Если по соседству есть хрущевки, будьте готовы к тому, что на их месте в ближайшие годы вырастут высотные дома. Для того чтобы выяснить это наверняка, изучите программу реновации. Сведения о планах по сносу вы найдете на сайте градостроительного комплекса Москвы и на официальном портале столичного мэра и правительства. Будет полезной и система поиска квартир Циан. На сайте есть фильтр «дома под снос», так что получится ознакомиться с информацией не только о здании, в котором вы намерены поселиться, но и о соседних. Эксперты рекомендуют также обратиться к Генеральному плану города Москвы, хотя он не всегда отражает полную картину застройки территорий.
Видовая негарантированная опция
Самая сложная задача для покупателя новостройки — понять, каким будет вид из окна квартиры в доме, который еще не существует. Рекламные проспекты и видеопрезентации, отрисованные в 3D, рассказы бойкого менеджера по продажам и собственное воображение — всё, на что получится рассчитывать. Но действительность нередко оказывается совсем иной.
«Согласно Генплану и схеме застройки ЖК, перед нашим домом должны располагаться лес и зона для отдыха с детьми, — делится историей неудачной покупки Анна, жительница Рассказовки. — Жилой комплекс состоял из девяти домов высотой до 11 этажей. Для нас принципиальным моментом при выборе квартиры был вид на зеленую зону. И вдруг мы совершенно случайно узнаем о том, что застройщик в одностороннем порядке изменил план застройки: хочет вырубить парк и построить дополнительно пять корпусов высотой до 22 этажей. Дольщики объединились, устраивали митинги, подали на застройщика в суд. Суд первой инстанции посчитал, что наши права не нарушены. Но мы продолжаем бороться».
Вид из окна — это негарантированная опция, несмотря на то, что по факту за нее приходится доплачивать. Видовые характеристики никак не фиксируются в договоре, даже если влияют на цену квартиры. Поэтому компенсацию за испорченную панораму получить не удастся.
Остается лишь проводить исследования перед покупкой. Помимо советов, приведенных выше, наши эксперты советуют обратиться в администрацию района или округа и уточнить планы строительства на интересующем вас участке, а также попросить застройщика показать проект будущего ЖК.
Очень полезно заглянуть в чаты потенциальных покупателей жилья в интересующем вас районе и соответствующие группы в соцсетях — наверняка там будут обсуждаться нюансы, о которых умолчит сам застройщик.
Самыми губительными для видов из новостроек рискуют оказаться не прилегающие районы, а соседние корпуса того же ЖК. Застройка все больше уплотняется даже по сравнению с советским периодом. Нередко новые кварталы начинают напоминать средневековые города с узкими улочками или небогатые кварталы XIX века с дворами-колодцами, которые сейчас называют урбан-блоками.
Еще недавно кварталы хрущевок ругали за плотную застройку: расстояние между домами было от 30 до 50 м. Теперь же такие «обширные» свободные пространства многие застройщики считают непозволительной роскошью.
Плотность современной застройки регулируется лишь противопожарными требованиями (чтобы огонь не распространился с одного здания из железобетона на другое, достаточно всего десятка метров) и санитарными нормами инсоляции (попадание солнечного света в помещения), которые отменяются с 1 марта 2021 года. Фактически сейчас расстояние между жилыми домами ограничивает только согласие или несогласие покупателей вселяться в квартиры с окнами в соседнюю стену.
Если прочертить расстояние на онлайн-картах, то, например, в ЖК «Зиларт» получится найти жилые дома, стоящие параллельно друг другу на расстоянии 20–40 м, в ЖК «Парк Легенд» — корпуса с апартаментами на расстоянии 20–30 м. В ЖК «Символ» можно отмерить 25–30 м между домами или противоположными сторонами одного корпуса-каре.
ЖК «Символ»
Тем не менее квартиры в новых кварталах активно покупаются. Безусловно, для многих покупателей вид из окна — далеко не главный пункт в списке требований к новому жилью. Многих вполне устраивает расположение фасадов «окна в окна». Даже на такой недостаток, как близко расположенный дом по соседству, клиенты готовы закрыть глаза, если их устраивает цена. Но если вы не хотите оказаться в каменных джунглях, перед покупкой стоит внимательно посмотреть по сторонам.
Наценка за вид
Глобально переплачивать за вид готовы далеко не все. А вот при равной цене объектов выберут тот, из которого открывается лучший вид на город.
По словам Ирины Бербеневой, руководителя офиса «Миэль» «В Крылатском», вид из окна поменять нельзя, в отличие от интерьера квартиры, поэтому покупатели всегда обращают внимание на этот фактор. Самая дорогая недвижимость — с окнами на лес или воду. Эксперт отмечает, что красивые видовые характеристики повышают стоимость квартиры в среднем на 15%.
Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» обращает внимание, что основные критерии при выборе жилья — престижность района, состояние инфраструктуры, расположение дома, качественные характеристики и планировка квартиры и т. д., а видовые характеристики квартиры — лишь дополнительный фактор, влияющий на ее стоимость и ликвидность.
Если окна выходят на промзону или фабричное здание, потенциальные покупатели опасаются не только непривлекательного вида из окна, но и проблем с экологией. То же самое касается квартир, откуда открывается вид на оживленную магистраль, на которой шум стоит днем и ночью. Кроме того, их владельцам приходится мыть окна практически каждую неделю, потому что они быстро покрываются пылью и копотью. Вид на трамвайные или железнодорожные пути также не слишком радует будущих новоселов, которые избегают сильного шума.
Ну а самые «дорогостоящие» виды в столице — на Москву-реку, Кремль, храм Христа Спасителя — в домах, расположенных в историческом центре Москвы, особенно на улицах Пречистенка и Остоженка. Причем дорого стоят не виды сами по себе, открывающиеся перед собственниками, а именно квартиры.
Благодарим за помощь в подготовке материала заместителя директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерия Кочеткова и руководителя офиса «Миэль» «В Крылатском» Ирину Бербеневу.
