Почему россияне переезжают в Турцию?

— Современная Турция — это сильная развивающаяся страна с самобытной политической и экономической повесткой, точка пересечения европейского и азиатского укладов жизни, а также удобный трамплин для выхода на другие рынки. 

Экономика Турции — одна из самых быстрорастущих, объем ее внутреннего потребительского рынка составляет 86 млн человек.  

До недавнего времени страну отличали довольно простые условия получения туристического ВНЖ, а в перспективе и гражданства. При этом девелоперский рынок Турции, похоже, не был готов к такому наплыву иностранцев. И хотя непонятно, как трагические события последнего времени, связанные с массовыми жертвами и разрушениями, отразятся на рынке недвижимости турецкого Средиземноморья, определенные выводы можно сделать уже сейчас.

Чем удобна Турция 

Аланийское и в целом Анталийское побережье имеют целый ряд преимуществ, благодаря которым россияне выбирают эти регионы. Хотя ментальность турок отличается от постсоветской, здесь достаточно привычный для нас уклад жизни, что дает возможность быстро адаптироваться. 

При этом покупку недвижимости можно оплачивать с русских счетов и нет необходимости оформлять визу, что избавляет от излишних бюрократических проволочек и санкционных трудностей. 

Привычных к холоду и короткому лету россиян привлекает климат, близость моря и гор. В целом здесь относительно высокое качество жизни: еда, воздух, условия для занятия спортом, сады и школы на русском языке, превалирование русскоязычного сервиса в курортной части. 

А получение турецкого гражданства в перспективе дает возможность путешествовать без виз по 110 государствам мира или получить бизнес-визу Е-2 для переезда в США. 

Между Россией и Турцией по-прежнему действует прямое авиасообщение, а сделку с недвижимостью можно оформить онлайн; есть рассрочка по оплате, иногда — ипотека. В отдельных случаях можно рассчитаться криптовалютой, а при внесении полной стоимости жилья наличными застройщики могут давать скидки.

Ключевые для русскоязычной аудитории барьеры связаны с незнанием языка (как турецкого, так и английского), мусульманских традиций и обычаев, местных законов, а также близость Турции к неблагополучным странам вроде Сирии, Ирака и Ирана, откуда идет большой приток беженцев. 

Фото предоставлено автором 

Чуть менее выраженные опасения касаются отсутствия русскоязычных детских садов, школ, кружков дополнительного образования, сложностей с поиском и наймом няни, большого потока туристов в сезон, неразвитой досуговой инфраструктуры и скудости культурной жизни.

При этом сами турки, несмотря на ужесточение условий получения ВНЖ и наличие так называемых закрытых районов (мест, где покупка или аренда жилья иностранцами не дает право претендовать на ВНЖ), демонстрируют весьма высокую толерантность к приезжим.

Турецкую ментальность отличает простота, легкость общения, готовность сделать шаг навстречу новым людям. Турки уважительно относятся к чужой культуре, чтят свои корни и семейные традиции, ценят теплые, дружеские отношения.

Рынок недвижимости Турции: актуальный статус

Турецкий статистический институт (TUIK) регулярно публикует данные о продажах жилья по провинциям и районам. По итогам 2022 года иностранцы купили 67 490 объектов недвижимости (4,5% всех продаж). Это на 15,2% выше показателей предыдущего года. 

В декабре доля продаж жилья иностранцам составила 3,1% в общем объеме продаж недвижимости. При этом первое место заняла Анталья с 2465 сделками. За ней следуют Стамбул с 1968 и Мерсин с 663 сделками.

Граждане России в 2022 году купили в Турции 16 312 домов (около 25% всех продаж иностранцам) и нарастили спрос с 479 объектов в январе до 2403 объектов в декабре 2022-го. За россиянами следуют граждане Ирана с 8223 и граждане Ирака с 6241 сделкой. 

По мнению турецких аналитиков, россияне и украинцы обеспечили примерно 40% внешнего рынка недвижимости Турции в прошлом году.

За январь–декабрь 2022 года продажи ипотечного жилья в стране снизились на 4,8%, до 280 320 единиц. Средняя стоимость дома на вторичном рынке Турции составила 1 025 543 турецких лиры. При этом доля новостроек в общем объеме продаж жилья составила 31%, а доля продаж вторичного жилья — 69%.

За год средняя стоимость квадратного метра в Турции достигла около 12 500 лир. Усредненный ценник на один объект составил около 1,6 млн лир. В действительности в востребованных курортных районах средняя стоимость недвижимости начинается от €100–120 тыс.  (более 2 млн турецких лир) за квартиру 1+1 (зал + спальня). 

Если говорить о состоянии рынка, стоит отметить, что общее количество продаж за 2022 год снизилось на 0,4%, но при этом средний чек увеличился с $250 тыс. до $400 тыс. Таким образом, рынок показывает рост именно в денежном выражении. По некоторым оценкам, он вырос в два раза. Такая динамика складывается во многом благодаря интересу иностранных инвесторов к высокоценовому сегменту недвижимости.  

Аланья — Мекка для переезжающих?

Аланья — курортный центр с благоприятным морским климатом, природными и историческими памятниками и древними традициями гостеприимства. Этот регион выбирают в основном семьи с детьми и взрослые, часто пожилые пары. 

Фото предоставлено автором 

Здесь сравнительно невысокая стоимость жизни, качественная фермерская еда, развитое русскоязычное сообщество, а также множество маршрутов для пешего туризма и памятников культурного наследия. 

Уже сегодня в русскоязычном районе Махмутлар идет активная застройка. В целом атмосфера этого и других районов Аланьи — это легкость, простота и душевный подъем, что-то вроде ранних российских нулевых, но с другим колоритом и в теплом климате.  

Вместе с тем территория не вызывает негативных ассоциаций, связанных с постсоветским пространством. Сам стандарт турецкого жилища — мощный апгрейд для любого россиянина. 

Кондоминиум с почти обязательным для комфорт-класса открытым бассейном, спортивной площадкой и залом для тренировок, а в случае более дорогого жилья — теннисными кортами и спа-зоной в типовой проект российского ЖК, прямо скажем, не входят. 

Спросом также пользуются «евродвушки» и «трешки», а вот популярные в России студии здесь явление нечастое. По некоторым данным такой формат жилья и вовсе отсутствует: предлагать их покупателю запрещает государство. 

В последнее время из-за наплыва желающих цены на жилье возросли. В среднем его стоимость стартует от €120 тыс.  и растет пропорционально запросам: количеству комнат, классу объекта, близости к морю и объектам инфраструктуры.

В 2022 году в Аланье было продано 26 193 дома, что составило 33% объема продаж домов в Анталье. Годовой прирост стоимости жилья здесь составляет 189%, средняя цена продажи квадратного метра — 27 434, а средняя цена жилья — 3 154 910 турецких лир. Срок окупаемости инвестиций в жилье в Аланье составляет 18 лет. 

Конечно, Аланья подойдет далеко не всем. Особенно некомфортно здесь будет тем, кто привык к жизненному ритму мегаполиса. Аланийское побережье — это скорее место для уединения, размеренного образа жизни, альтернатива клубному коттеджному поселку, но с морем и без зимы. 

Здесь отлаженная система сервисов и услуг для русскоговорящих клиентов. Это касается не только кафе, парикмахерских или магазинов с русскими продуктами, но и русскоязычных школ, что будет серьезным преимуществом по сравнению с курортными деревушками вроде Каша, ориентированными на более активную молодую аудиторию (фрилансеры, походники, яхтсмены и т. д.). 

Фото предоставлено автором

Немаловажно и то, что Аланья — перспективная локация: в ближайшие годы ожидается прилив новых инвестиций и дальнейшее развитие инфраструктуры, а высокий спрос на недвижимость гарантирует ликвидность, что особенно важно для инвесторов.  

Турция vs СНГ: что привлекает россиян? 

Несмотря на успехи отдельных государств СНГ, они по-прежнему кажутся не самыми благоприятными для жизни по разным причинам. Поэтому многие люди предпочитают инвестировать и переезжать именно в Турцию, а не в страны содружества.  

Во всех случаях самым главным стоп-фактором является не самое доброжелательное отношение к «понаехавшим» русским эмигрантам. Жители Грузии, Казахстана, Армении при всем своем радушии и открытости к туристам в бытовых вопросах перенимать «московские» привычки совсем не спешат. 

Кроме того, в некоторых странах, например, в Узбекистане, Таджикистане или Кыргызстане, еще ощущается «постимперский синдром», а также общая атмосфера подавленности и зажатости, чего многие релоканты как раз стремятся избежать. 

Уровень жизни в этих странах значительно ниже, чем был у многих в России, то есть переезд туда для таких людей повлечет за собой отказ от привычного комфорта и перспектив. И если Казахстан и Беларусь еще могут обеспечить релоканта привычными брендами и цифровыми сервисами, то в Азербайджане или Армении придется привыкать к более простому укладу. 

Несмотря на отсутствие сильного языкового барьера, многие постсоветские страны стремятся уйти от «русского» к «национальному». Примером тут являются Армения, Узбекистан, Кыргызстан. 

Но, в отличие от Турции, английский в этих странах пока еще распространен недостаточно, чтобы, например, вести на нем деловые переговоры или отдать детей в англоязычные, а не местные школы. 

Также во многих странах СНГ есть сильные отличия от России по менталитету — соответственно, переезд вызывает дискомфорт и тревогу как у взрослых, так и у детей. 

В части государств содружества нет моря, не самый благоприятный климат, много пыли и грязи. В Узбекистане температура летом может превышать 45 °C, и при отсутствии достаточного количества зелени и других «инфраструктурных оазисов» перемещение в городе становится невыносимым. 

Если рассматривать недвижимость с точки зрения ликвидности, то на рынке стран СНГ есть достаточно сильный разрыв между спросом и предложением. В отличие от Турции, где местные застройщики уже привыкли к интенсивному темпу строительства.

Если рассмотреть СНГ с точки зрения сейсмического спокойствия, то большая часть этих стран также находится в активной зоне движения плит. Например, 6 февраля 2023 года толчки были не только в Турции и Сирии, но и на юге Казахстана, в Грузии. А в 1966 году в Ташкенте случилось мощное землетрясение, из-за которого без крыши над головой остались около 300 тыс. человек. 

Наконец, важный, хотя и не часто обсуждаемый аргумент: Турция не только надежно защищена от внешних посягательств членством в НАТО, но и содержит собственную, весьма конкурентоспособную армию, гарантируя спокойствие своим гражданам даже несмотря на соседство с проблемными Сирией и Курдистаном. 

С учетом того, что многие уезжают в первую очередь из-за нестабильной ситуации на границах, такой аргумент будет заметным плюсом, которого нет, например, у Азербайджана или Армении. 

А в случае с Беларусью или Абхазией главным стоп-фактором является близость местных и русских властей, схожесть политического уклада с российским.  

Условия для получения ВНЖ в Турции

Чтобы получить гражданство Турции за счет покупки жилья, его кадастровая стоимость должна превышать $400 тыс. Ранее ценовой порог составлял $250 тыс., но в 2022 году его повысили. Некоторые эксперты прогнозируют повторное его увеличение в 2023-м. 

При этом, если раньше вы могли приобрести несколько объектов и собрать всю документацию по отдельным сделкам в рамках общей заявки (суммируя стоимость), то теперь придется оформлять покупку всех объектов в один договор.  

Если стоимость его недвижимости ниже $400 тыс., иностранец вправе претендовать на получение ВНЖ на основании TAPU (это правоустанавливающий документ на жилье). Для этого нужно купить объект не дешевле $75 тыс. в открытом районе (где доля зарегистрированных иностранцев не выше 20% от общего числа проживающих людей).

Если же стоимость объекта не дотягивает и до этого порога, иностранец имеет право на туристический ВНЖ или ВНЖ с целью получения образования (например, прохождения языковых курсов Tomer). 

Часть иностранных инвесторов, которые не заинтересованы в получении гражданства, использует возможность покупки объектов на стадии «котлована» (собственно, как и на российском рынке) и даже покупают сразу по несколько лотов. 

Фото предоставлено автором

Так как средний срок строительства объектов в Турции короче чем в России, то уже через 6–8 месяцев инвестор продает жилье через того же застройщика или агентство с доходностью порядка 15–20%.

К инвестиционным следует отнести и покупки с целью дальнейшей сдачи в аренду. В Турции заниматься арендным бизнесом может лишь юридическое лицо или организация, имеющая соответствующую лицензию. Поэтому девелоперы открывают дочерние управляющие компании, которые помимо контроля за эксплуатацией отвечают еще и за аренду вверенного им жилья. 

Здесь можно провести аналогию с инвестиционными апарт-отелями, где также возможно разделение лотов внутри объекта на квартиры для долгосрочной и краткосрочной аренды. 

Девелоперский рынок турецкого Средиземноморья: вариантов много, но все однотипные

Выбрать среди множества возводимых на Аланийском побережье объектов подходящий вариант не так-то просто. Практически все лидеры рынка (Yekta Homes, Cebeci Group, Kurt Safir Construction & Development Company, Best Home Construction, Konak Inşaat, Elite Group, Topcu İnşaat, Toroslar Construction, Oguzhan и др.) в описании своих объектов так или иначе говорят о качестве и сервисе. Но лишь отдельные игроки дают какую-то конкретику. 

Так, качество может раскрываться на уровне фактов об используемых технологиях, стандартах и материалах, архитектурных и дизайн-решениях, особенностях инфраструктуры или наличии собственной управляющей компании. Хорошим примером здесь является Best Home. 

В основном же речь идет об апелляции к опыту, количеству реализованных проектов, сертификации и наградам.

С сервисом ситуация обстоит лучше. Под ним подразумевается создание комфортных условий, индивидуальный подход, работа с запросами и потребностями клиента. А некоторые компании делают акцент на собственных принципах и ценностях или даже «семейных отношениях» с клиентами, что подтверждается коммуникацией от первого лица. 

Однако лишь считаные единицы застройщиков предоставляют подробную информацию о тех услугах, которые готовы дать клиенту в рамках сопровождения до и после сделки. Речь может идти о пред- и послепродажном обслуживании, различных вариантах покупки, помощи в переезде и адаптации, решении бытовых вопросов, аренде автомобилей и т. д.

Фото предоставлено автором 

Некоторые компании делают акцент на том, что их деятельность выходит за рамки строительства жилья. Так, например, CEBECI GROUP указывает, что занимается также туристическими и агропроектами. Холдинг Royal Construction включает в себя ряд компаний, связанных с туризмом, хорекой, дистрибуцией напитков, сельским хозяйством и энергетикой. 

А Topcu Group — холдинг, развивающий не только строительное и сопутствующие сервисные направления, но и другие подразделения, в том числе торговые — от бытовой техники до Burger King и управления сетью заправок. 

Плюсы и минусы переезда в Турцию

Из аргументов за релокацию в Турцию можно отметить:

1. Турция заинтересована в иностранных инвесторах, и даже несмотря на некоторые изменения в законодательстве, легализовать свое пребывание здесь все еще достаточно просто.
2. При уровне инфляции в 83% в 2022 году рост цен на недвижимость доходил до 203% — инвестиции в недвижимость Турции все еще выгодны, и эксперты не прогнозируют каких-либо серьезных изменений в новом году.
3. Стоимость жизни в Турции относительно невысока по сравнению с Россией. Например, некоторые продукты, лекарства, одежда и мебель будут стоить здесь дешевле. И, конечно, жить здесь значительно дешевле, чем в Европе или ОАЭ.
4. Турция укрепляет свои позиции на мировой арене, что способствует росту устойчивости экономики и авторитета страны. 
5. Турция — страна-хаб, живя в которой, можно выстраивать связи со всем миром.
6. Кроме того, ожидается, что действительно крупные внешние инвестиции еще впереди, и рост рынков до этого был обеспечен в первую очередь наплывом частных инвесторов.

Из ключевых аргументов против переезда выделим следующие: 

1. Главный минус Турции — высокая сейсмическая активность, одна из самых серьезных в мире. Но после трагедии 6 февраля, когда от землетрясения погибло около 46 тыс. человек, а около 87 тыс. пострадало, сейсмостойкое строительство здесь, очевидно, получит новый импульс к развитию. 
2. Однако при покупке жилья важно самостоятельно проверять, чтобы дома были выстроены по современным стандартам сейсмостойкости и требовать у застройщика необходимые сертификаты и подтверждающие документы. 
3. Лира — все еще очень волатильная валюта, и цены в Турции постоянно растут (правда, растет и минимальный размер оплаты труда). 
4. Законодательные изменения здесь происходят достаточно часто и не всегда прогнозируемы. Особенно на фоне грядущих выборов весной 2023 года и прошедших ранее волнений из-за большого наплыва иностранных граждан и роста цен на аренду жилья.
5. Открытых для получения ВНЖ районов становится все меньше, и, вероятнее всего, в ближайшее время эта ситуация вряд ли изменится.