Ремонт
Михаил сдает свои три квартиры уже много лет, тем и живет. По его словам, дизайнерских ремонтов он никогда не проводил, но перед каждой новой сдачей делает косметический ремонт. «Всё просто: я один раз потратился на хорошие отделочные материалы, причем под хорошими подразумеваю не модные (скорее подойдет нейтральный минимализм), а износоустойчивые. Цвет дверей, стен и потолков — белый, его гораздо легче обновлять и не приходится подбирать оттенок».
А еще Михаил сразу уложил качественный керамогранит и «стрессоустойчивый» ламинат — таким покрытиям не страшны ни катания на велосипеде, ни когти домашних животных. Как показала практика, даже спустя 10 лет полы в порядке, уверяет рантье.
Укладка керамогранита в Москве обойдется в сумму от 1500 рублей за «квадрат». Сам материал стоит еще как минимум столько же. Плитку попроще и ламинат легче укладывать, да и сами они стоят дешевле: тут диапазон цен — 300–800 рублей за метр (как за работу, так и за материал).
Покраска стен в два слоя обойдется в среднем в 200–300 рублей за «квадрат». Краска — еще одна статья расходов. Традиционно считается, что на 1 кв. м нужно около 0,25 л краски. Ведро 10 л обойдется от 2 тыс. рублей.
Как при укладке напольного покрытия, так и при покраске стен и потолков в смету войдут дополнительные материалы, начиная с плиточного клея и заканчивая кистями.
А еще, продолжает Михаил, время от времени в квартире ломаются электроприборы и мебель. Если не удастся установить, что причиной стала неправильная эксплуатация, покупать новый прибор или, скажем, диван, скорее всего, придется хозяину.
Редко, но случаются самые разные коммунальные проблемы (может прорвать кран, нарушиться вентиляция в ванной или, например, окна неожиданно начинают пропускать холод). Устранять такие аварии тоже предстоит арендодателю.
Страхование
Страхование квартиры перед сдачей в аренду — еще одна весьма желательная трата, поскольку сохранность жилища зависит от множества факторов, в том числе неконтролируемых, комментирует директор дирекции розничного бизнеса компании «Ингосстрах» Виталий Княгиничев. По его словам, минимальное страховое покрытие должно включать следующие риски:
- пожар;
- короткое замыкание;
- повреждение водой;
- противоправные действия третьих лиц;
- взрыв;
- механические повреждения;
- стихийные бедствия;
- теракт.
А еще, продолжает эксперт, стоит задуматься о страховании гражданской ответственности перед соседями: в полисе эта графа называется «непредвиденные траты на возмещение третьим лицам ущерба, причиненного при эксплуатации квартиры арендатором». Этот пункт особенно важен в случае теневой аренды, так как взыскать возмещение с арендатора крайне сложно.
В некоторых страховых компаниях действуют программы именно для арендодателей. Помимо перечисленных базовых в них включаются риски, непосредственно связанные с арендой: например, ответственность арендатора за порчу имущества, принятого в аренду, или простой квартиры из-за непредвиденного выезда жильца.
Подобные предложения актуальны только при условии официальной аренды, когда арендатор платит налоги, а сам договор аренды заключен на срок не менее 11 месяцев.
Стоимость страхования зависит от состава и характеристик застрахованного имущества; суммы, на которую страхуется квартира; срока страхования и перечня застрахованных рисков. В среднем это 0,6% страховой суммы. При наступлении страхового случая собственник собирает документы (в зависимости от повреждений и проблем — из МВД, МЧС, ДЕЗа или управляющей компании), а страховая в течение 15 дней их изучает. Сумма выплат зависит от размера причиненного ущерба и условий договора страхования. Максимальной планкой является страховая сумма.
Налоги
Официальная (то есть законная) сдача квартиры в аренду предполагает, что собственник, получая доход, платит с него налоги. Физлица должны платить по 13%, и многие считают такую сумму довольно ощутимой, поэтому стараются всеми способами избежать этой необходимости.
В этом смысле есть прекрасный выход — получить статус самозанятого (это просто — все расчеты и документация ведутся через приложение в смартфоне) и платить 4% при сдаче квартиры в аренду физлицам или 6% — при сдаче юрлицам и индивидуальным предпринимателям (ИП).
Еще один вариант — платить как ИП, тогда налоговая попросит с вас 6%. О статусах налогоплательщика читайте здесь.
А еще ежегодно надо платить налог на недвижимость (правда, делать это придется вне зависимости от того, сдаете вы квартиру или нет). Подробнее об этом вы узнаете в этой статье.
ЖКУ
Обычно (за редким исключением) по счетам арендодатель платит вместе с арендатором. Так, последний оплачивает ту часть расходов, которая начисляется по счетчикам, и интернет/городской телефон, а собственник квартиры оплачивает остальное.
Основные траты, которые традиционно несет арендодатель, — это расходы на ремонт квартиры и ее содержимого, а также страхование и налоги. Тем не менее случаются и незапланированные расходы: например, потенциальный арендатор может попросить собственника жилья купить ему новое спальное место, телевизор или стиральную машину. Или вообще вывезти всю мебель (причем транспортировка и хранение на складе в этом случае — забота арендодателя). Соглашаться на подобные требования или нет — выбор собственника.
