- Что такое реструктуризация ипотечного кредита
- Чем реструктуризация отличается от рефинансирования
- Основания для реструктуризации ипотеки
- Виды реструктуризации ипотеки
- Ипотечные каникулы — это другое
- Как оформить реструктуризацию и сколько это стоит
- Какие документы понадобятся
- Как реструктуризация влияет на кредитную историю
- Резюмируем
Ипотека — это, как правило, долгосрочный кредит. За годы многое в жизни может измениться, в том числе никто не застрахован от финансовых трудностей. В какой-то период ежемесячные платежи могут стать для заёмщика ощутимым, а то и непосильным бременем.
Но не спешите продавать жильё, пока не начались просрочки, пени и штрафы, ведь можно обратиться в банк за реструктуризацией кредита.
В этой статье мы расскажем, чем реструктуризация ипотеки отличается от рефинансирования, обязан ли банк её провести, какие аргументы повернут дело в вашу пользу, как можно изменить условия кредита и как проходит эта процедура.
Что такое реструктуризация ипотечного кредита
Реструктуризация ипотеки — это изменение условий действующего кредитного договора, как правило, в сторону их смягчения для клиента.
Проходить она может как по просьбе заёмщика, так и по инициативе банка. Чаще за ней обращаются клиенты в сложной финансовой ситуации, но и сам кредитор может предложить реструктуризацию, видя проблемы заёмщика.
Реструктуризация не является обязанностью банка — это его добровольная готовность помочь клиенту. Закона, который обязывал бы финансовую организацию провести реструктуризацию ипотеки, нет. Поэтому заёмщику могут отказать в пересмотре условий, а могут и удовлетворить просьбу, сочтя его аргументы весомыми и не желая терять добросовестного плательщика.
Чем реструктуризация отличается от рефинансирования
Реструктуризация ипотеки позволяет клиенту выплачивать кредит на более мягких условиях, поэтому её часто путают с рефинансированием. Однако это не одно и то же.
В чём разница между реструктуризацией и рефинансированием:
1. Рефинансирование ипотеки — это погашение кредита с помощью нового займа на тот же объект. В большинстве случаев ипотеку рефинансируют для снижения ставки или объединения нескольких кредитов. Провести процедуру можно в том же банке, а можно и в другом, если он предложит более выгодные условия. По сути, рефинансирование — это оформление нового кредитного договора по инициативе заёмщика.
2. Реструктуризацию можно провести только в том же банке, который первоначально выдал ипотеку. При этом заключается дополнительное соглашение к договору.
3. Предполагается, что банк при реструктуризации идёт на уступки, поэтому для её проведения нужны особые условия, а не просто желание заёмщика. Чтобы реструктуризацию одобрили, его финансовое состояние должно заметно ухудшиться. Подробнее об этом мы расскажем ниже.
4. Рефинансирование сложно оформить, если есть просрочки платежей, а на одобрение реструктуризации они не влияют.
Основания для реструктуризации ипотеки
Чётко установленного перечня причин для реструктуризации ипотеки нет: каждое такое обращение банк рассматривает в индивидуальном порядке. Но можно выделить основания, по которым банки чаще всего соглашаются на смягчение условий.
Ситуацию, из-за которой ваше финансовое состояние ухудшилось и требуется реструктуризация, нужно будет подтвердить документально.
| Причина | Подтверждающие документы |
| Потеря работы | Копия трудовой с отметкой об увольнении, уведомление о сокращении, справка о статусе безработного. При этом важна причина увольнения: одно дело, если вы уволились в связи с банкротством организации, другое — по собственному желанию или из-за нарушения трудовой дисциплины |
| Снижение дохода | Справка о доходах по форме 2-НДФЛ, наглядно демонстрирующая сокращение зарплаты |
| Сокращение общего дохода семьи | Доход не всегда может снижаться только из-за уменьшения зарплаты заёмщика. Это возможно при увеличении состава семьи, появлении иждивенцев, потере работы супругом, тяжёлой болезни близкого родственника, требующей дорогостоящего лечения, и так далее.
В зависимости от ситуации это может подтвердить, к примеру, договор с медучреждением, чеки об оплате, подтверждение родства, документ об установлении попечительства из органов опеки и другие |
| Продолжительная болезнь | Больничный лист |
| Проживание в зоне природных или техногенных чрезвычайных ситуаций (ЧС) | Документ, подтверждающий проживание в зоне ЧС |
| Декретный отпуск, отпуск по уходу за ребёнком | Свидетельство о рождении ребёнка, выписки из ПФР о выплатах пособия по беременности и родам |
| Призыв на срочную военную службу | Приказ о призыве, копия удостоверения военнослужащего |
| Развод | Свидетельство о разводе |
| Вы оказались обманутым дольщиком | Выписка из реестра пострадавших дольщиков, документ, подтверждающий, что жильё не введено в эксплуатацию в срок |
Точно узнать, какие документы потребуются в конкретной ситуации, можно у менеджеров банка-кредитора.
Виды реструктуризации ипотеки
Как правило, при реструктуризации банк предлагает клиенту один или два варианта новых условий.
Это могут быть:
1. Продление срока кредитования, за счёт чего уменьшается ежемесячный платёж. Но учитывайте, что общий размер переплаты в этом случае вырастет, так как за добавившиеся месяцы тоже придётся уплачивать проценты.
2. Изменение схемы выплат с дифференцированных платежей на аннуитетные. Если объяснять упрощённо, то в дифференцированной схеме платежи сначала больше, а в конце кредита — меньше. Поэтому, если клиент только начал выплату ипотеки, переход на аннуитетные платежи, которые всегда одинаковы, может облегчить ситуацию.
3. Отсрочка по выплате основного долга и/или процентов. Это даёт клиенту время, чтобы отдохнуть от ежемесячных платежей и решить финансовые проблемы. В некоторых случаях заёмщику лучше оформить ипотечные каникулы, о чём мы расскажем ниже.
4. Изменение валюты ипотеки: конвертация займа в рубли из иностранной валюты. Сейчас такой вариант встречается редко, так как с 2015 года кредиты в валюте не выдаются.
При конвертации долга в рубли возможен пересмотр ставки в соответствии с рыночными условиями.
5. Снижение процентной ставки, что позволяет уменьшить ежемесячный платёж без увеличения срока кредитования. Но сейчас это маловероятный сценарий, так как большинство ранее взятых кредитов имеют ставку ниже, чем среднерыночная на данный момент, а банк не будет работать себе в убыток.
6. Обмен долга или его части на долю в собственности.
7. Отмена начисленных штрафов и неустоек. Основной долг и проценты в этом случае всё равно придётся выплатить.
Банки редко предоставляют возможность повторной реструктуризации, поэтому тщательно выбирайте, какой вариант вам подойдёт.
Ипотечные каникулы — это другое
Как мы уже говорили, при реструктуризации банк может предложить клиенту отсрочку по выплате основного долга и процентов. Такой вариант ещё называют каникулами. Однако не стоит путать банковские каникулы с ипотечными, потому что последние — это установленное законом право заёмщика.
То есть, в отличие от реструктуризации, на которую банк может и не пойти, в ипотечных каникулах он отказать не имеет права — конечно, если заёмщик соответствует всем необходимым критериям.
Оформить ипотечные каникулы сроком до 6 месяцев можно только один раз в рамках одного договора. Но чтобы получить право на них, клиент должен попасть в ситуацию из строго определённого перечня, а не просто столкнуться с любым затруднением. Основание для каникул нужно будет подтвердить документально.
К уважительным причинам для оформления ипотечных каникул относятся:
- временная нетрудоспособность сроком более 2 месяцев;
- получение инвалидности;
- потеря работы;
- снижение заработка более чем на треть, если на платёж уходит от 50% доходов;
- появление новых иждивенцев;
- потеря жилья из-за катастрофы или другой ЧС.
Как оформить реструктуризацию и сколько это стоит
При оформлении реструктуризации по инициативе заёмщика последовательность действий такова:
1. Подать в банк заявление и документы, подтверждающие ухудшение финансовой ситуации. Некоторые кредиторы позволяют сделать это онлайн: через мобильное приложение или интернет-банк. Заявление обычно составляют в свободной форме, подробно описывая возникшие проблемы.
2. Банк рассматривает заявление, принимает решение и сообщает о нём клиенту. Обычно это занимает 5–10 рабочих дней, хотя срок может быть и бо́льшим — до 60–90 дней. При этом банк смотрит, допускал ли заёмщик просрочки, а также проверяет, из-за чего у него возникли трудности.
То есть если вы ранее нарушали график платежей, а уволили вас из-за прогулов, то в реструктуризации, скорее всего, откажут.
3. При положительном решении заёмщика приглашают ознакомиться с новыми условиями, которые готов предоставить банк, и назначают дату подписания дополнительного соглашения к договору.
4. После этого заёмщик продолжает выплачивать старый кредит на новых условиях.
Сама реструктуризация оплаты не требует, но при сборе документов возможны дополнительные затраты. Также может потребоваться оплатить услуги нотариуса, если, к примеру, в квартире есть доли несовершеннолетних детей.
Какие документы понадобятся
У банков могут быть разные требования к списку необходимых при реструктуризации документов — это лучше уточнять у самого кредитора.
Но обычно требуются:
- паспорт заёмщика и созаёмщика, если он привлекался.
- заявление;
- кредитный договор;
- документы, подтверждающие трудную финансовую ситуацию.
В случае реструктуризации ипотеки также потребуются страховой полис на залоговое жильё, выписка из ЕГРН о его стоимости, и, возможно, выписка об обобщённых правах членов семьи на объект. Получить её можно через «Госуслуги».
Возможно, при подаче документов вам также придётся заполнить подробную анкету: указать семейное положение, имеющиеся доходы и собственность, места работы за последние несколько лет, долговые обязательства, а также описать, каким образом вы хотите улучшить свою финансовую ситуацию в будущем.
Также вам могут предложить выбрать варианты реструктуризации.
Реструктуризация может повлиять на условия по другим кредитам, оформленным в том же банке. В частности, банк может аннулировать действующую кредитную карту, посчитав, что финансовое состояние клиента вызывает опасения.
Как реструктуризация влияет на кредитную историю
Сам факт реструктуризации ипотеки на кредитную историю (КИ) никак не влияет, если вы не допускали просрочек, так как в историю заносят только информацию о нарушениях графика платежей, открытых и закрытых кредитах.
Но если при реструктуризации вы выберете отсрочку выплат, это отразится в КИ и может повлиять на кредитный рейтинг, так как означает, что однажды вы не справились со взятыми обязательствами. В будущем такая отметка может повысить вероятность отказа в новом кредите или повлиять на сумму и ставку.
Поэтому, если ситуация позволяет, лучше оформить ипотечные каникулы, а не реструктуризацию, — в этом случае никакого негативного влияния на КИ не будет.
Резюмируем
1. Реструктуризация и рефинансирование — это разные процедуры, хотя обе действуют в пользу заёмщика. В первом случае подписывается дополнительное соглашение к действующему договору, во втором — заключается новый кредитный договор.
2. Провести реструктуризацию можно только в том же банке, где вы оформляли кредит.
3. Предоставление реструктуризации не является обязанностью банка, поэтому вам могут отказать.
4. Чёткого перечня причин для реструктуризации ипотеки нет, но трудную финансовую или жизненную ситуацию вам в любом случае надо будет подтвердить документально, чтобы убедить банк пойти на смягчение условий кредита.
5. Банк может предложить несколько вариантов реструктуризации. Чаще всего это продление срока кредитования, за счёт чего уменьшается ежемесячный платёж.
6. Оплата за реструктуризацию с клиентов не взимается.
7. Ипотечные каникулы и отсрочка платежей, которую предоставляет банк, — это разные виды каникул, не стоит их путать.
8. При отсутствии просрочек реструктуризация не влияет на кредитную историю. Однако сам банк может счесть вас ненадёжным клиентом.
