Что случилось
С 1 марта 2025 года вступает в силу закон, по которому в ИЖС становится обязательным использование эскроу-счетов. После этого деньги клиента будут поступать не напрямую подрядчику, а на специальный счет, доступа к которому до завершения строительства не будет ни у одной из сторон сделки.
Если все закончилось успешно, счет разблокируется, и деньги получает подрядная организация. Если же что-то пошло не так, стороны имеют право заключить соглашение о цене, и эскроу будет раскрыт в соответствии с ним пропорционально. В самом крайнем случае средства в полном объеме вернутся на счет клиента.
Но если заказчик планирует строиться в кредит и имеет основания взять семейную ипотеку со ставкой 6%, то получить ее уже с июля 2024 года можно только при строительстве с эскроу-счетом.
Использование эскроу вне льготных программ до следующего марта остается на усмотрение заказчика и подрядчика.
Можно ли теперь построить любой дом на свое усмотрение?
Пока да, если применяется эскроу. Но с марта 2025 года при строительстве с семейной ипотекой придется выбирать проект из списка аккредитованных, который опубликован в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
Заявляется, что в него могут попасть только проверенные проекты от надежных строительных компаний, у каждой из которых будет уникальный код идентификации. По словам застройщиков, в список можно добавить практически любой проект — это несложно и не займет много времени.
Все ли подрядчики есть в ЕИСЖС?
Нет, но реестр постоянно растет. С марта 2025 все подрядчики из него должны будут работать в рамках законодательства о строительстве по договорам подряда с эскроу-счетами.
Подрядчик может быть как юрлицом, так и ИП. Главное — предоставлять полную информацию о себе и о проектах, включая стоимость и сроки строительства. Именно это нововведение станет обязательным с марта 2025 года и позволит формировать объективную деловую репутацию подрядчиков.
Эскроу-счета при использовании «Семейной ипотеки» уже введены. Подробнее о получении такого кредита можно узнать здесь.
Правила аккредитации в системе прописаны в Федеральном законе от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».
Как все будет происходить
Примерная схема взаимоотношений заказчика строительства, подрядчика и банка выглядит так:
- Заказчик выбирает подрядчика и проект в реестре.
- Клиент и строительная компания заключают договор строительного подряда.
- Заказчик оформляет ипотеку (семейную или любую другую из доступных).
- Выдавший ипотеку банк направляет средства на эскроу-счет. Если подрядчик работает в кредит, то эскроу открывается в том банке, который его выдал. Если же строительная компания не кредитуется, деньги остаются в банке покупателя.
- Подрядчик строит дом.
- Заказчик принимает работу. Если все в порядке, он подписывает акт приема-передачи и в течение 14 дней регистрирует право собственности.
- Клиент передает подрядчику копию выписки из ЕГРН и тот обращается в банк за раскрытием эскроу-счета, чтобы получить деньги за работу.
Как получить семейную ипотеку на ИЖС
Кредит выдается семьям с ребенком до шести лет включительно, семьям с детьми-инвалидами и семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми.
Программа действует по всей стране, но ее условия для разных категорий заемщиков при этом могут отличаться в зависимости от региона. Обязательное в случае ИЖС условие — использование эскроу-счета.
Чтобы получить льготный кредит на индивидуальное строительство, нужно подать заявку в банк, который работает с госпрограммой «Семейная ипотека».
Можно ли вместе с семейной ипотекой на ИЖС использовать маткапитал?
Можно. Маткапитал при этом может выступить первоначальным взносом — тогда он переводится на тот же эскроу-счет. Или же с его помощью можно досрочно погасить ипотеку — в этом случае деньги получит банк-кредитор.
Как к нововведению отнеслись подрядчики
Части строительного сообщества законодательные новеллы не понравились. Некоторые подрядчики недовольны отсутствием независимой экспертизы при приемке дома и видят в этом угрозу.
«Проблема в риске потребительского терроризма. Если работы принимает заказчик, то часто он придирается и видит недоделки там, где их нет. При этом заказчики чаще всего не эксперты в строительстве, а значит, их компетенции недостаточно, чтобы увидеть реальные проблемы», — объясняет Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» и эксперт комиссии по вопросам ИЖС общественного совета при Минстрое РФ.
Но и технадзор от застройщика — тоже сомнительное решение: в интересах компании скорее сдать объект и получить деньги. В попытке выяснить, кто прав, есть риск увязнуть в судах.
Довольны ли новшествами заказчики
Спрос на кредиты для индивидуального строительства в рамках обновленной семейной ипотеки уже резко вырос. Заказчиков привлекает безопасность строительства и оплаты, так как каждая сделка застрахована на 10 млн рублей.
По словам директора развития жилищной сферы «Дом.РФ» Евгения Квасенкова, нововведения повышают социальность и адресность, снижая финансовые риски для заказчиков от работы с недобросовестными подрядчиками.
К тому же, продолжает эксперт, проведенный ВЦИОМ опрос показал, что чаще всего ИЖС востребовано у родителей с несовершеннолетними детьми, а значит, программа соответствует запросу населения.
Как работают эскроу-счета в случае с домокомплектами
Домокомплект — это когда заказчик покупает не только проект, но и набор деталей для быстрого возведения дома по нему. Домокомплекты производятся на заводах (чаще всего из бруса или СИП-панелей), где все конструктивные элементы тщательно подгоняются друг к другу в заводских условиях.
Домокомплект доставляют на участок, а дальше заказчик собирает его своими силами или с помощью сторонней бригады рабочих. При этом фундамент в стоимость обычно не входит.
Сегодня такой вид строительства практикуется редко — на его долю приходится буквально пара процентов от общего объема, объясняет Валерий Лукинов.
Для строительства в кредит с применением эскроу-счетов такой вариант подходит (это прописано в законе), но с оговорками. При возникновении проблем найти виновника будет не так просто: производители материалов станут винить бригаду, а рабочие скажут, что дело в плохом домокомплекте.
Впрочем, в интересах подрядчиков работать качественно, иначе они не смогут раскрыть эскроу-счета в свою пользу.
Что в итоге будет с ценами?
В комфорт-классе спрос может упасть на 80% из-за сложностей с использованием семейной ипотеки, прогнозирует Валерий Лукинов. Есть вероятность, что продажи и вовсе остановятся.
На этом фоне снизятся и цены, хотя на сильное удешевление все равно рассчитывать не стоит, так как строительные материалы дорожают, и себестоимость стройки точно не станет ниже.
В попытке сохранить бизнес подрядчики, работающие с проектами комфорт-класса, вероятно, перейдут в более дорогие сегменты.
Бизнес- и премиум-класса снижение цен не коснется, так как там ипотека применяется редко. Здесь цены продолжат расти.
«Рост цен в ИЖС всегда конечен: как только ценник приближается к стоимости квартир в многоквартирных домах, большинство покупателей выбирает покупку квартир», — напоминает Камила Фазлыева. Следовательно, из-за одной лишь семейной ипотеки с эскроу сильно цены не поднимутся. Кроме того, квартиры сейчас дешевеют, говорит эксперт.
Фото: Shutterstock / Fotodom
