Снять дачный дом на лето — популярный формат отдыха. Но чтобы сделать правильный выбор, перед самим отдыхом нужно немного поднапрячься, ведь при поиске подходящей фазенды есть свои подводные камни. Мы опросили тех, кто уже неоднократно арендовал дачу на лето, и выяснили, на что нужно обратить особое внимание.
1. Изучите экологию окрестностей: смотрите экологические карты, обращайте внимание на соседство с производствами и фермами.
2. Не цепляйтесь за близость к городу, если собираетесь безвылазно провести на даче все лето: за счет удаленности от МКАД можно здорово сэкономить.
3. Важно, чтобы рядом была инфраструктура, — как обязательная (магазины, аптеки, больницы), так и развлекательная.
4. Выясните все о состоянии дома:
- как устроена канализация и кто (вы или хозяин) будет ее обслуживать;
- что делать, если отключат электричество;
- нет ли проблем с водоснабжением (также обратите внимание на качество воды) и с электричеством;
- безопасен ли дом для маленьких детей (смотрим на крутые лестницы, оголенные провода и пр.);
- безопасно ли вокруг (нет ли соседей-маргиналов, закрывается ли калитка);
- вся ли техника работает;
- закрываются/открываются ли двери и окна;
- не сломана ли мебель, удобные ли кровати.
5. Проверьте документы:
- выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- паспорт собственника;
- нотариальное согласие других собственников, если они есть.
6. Обязательно заключите договор и пропишите в нем самые важные детали:
- даты заезда и отъезда;
- обязательства по уборке;
- финансовые условия;
- возможность страховки.
7. Никогда не вносите предоплату — это мошенническая схема.
Сколько стоит аренда дачи в 2024 году?
В марте 2024 года средняя ставка аренды полноценных загородных домов (с водоснабжением, канализацией, отоплением) в Подмосковье составляла 120 тыс. рублей в месяц. Это на 17% дороже, чем год назад. Одна из причин подорожания — сокращение объема предложения: в этом году было выставлено 1,3 тыс. лотов, а год назад их было около 2 тыс., объясняет Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.
Небольшие садовые домики без привычных городских удобств сейчас сдаются в среднем за 53 тыс. рублей. За год ставки выросли на 17%, и здесь предложение стабильно (около 500 лотов в 2024-м против 450 весной 2023 года).
В отличие от аренды квартир, ставки аренды домов не так сильно зависят от расстояния до МКАД. Если дома, расположенные в 20 км от МКАД стоят заметно дороже, чем в среднем по региону (около 160 тыс. рублей в месяц), то к 60 км средние ставки снижаются до 90 тыс. рублей, а при еще большем удалении разницы уже почти нет.
«Большинство тех, кто снимает дом на лето, не планирует ежедневно ездить в столицу на работу, поэтому стоимость аренды зависит от качества самого дома, локальных особенностей места, а не от транспортной доступности», — говорит эксперт.
Больше всего дачных домов в Московской области сдается на Новорижском (21% объема предложения), Минском (11%) и Дмитровском шоссе (9%).
А о ценах лучше всего расскажет таблица:
| Направление | Ср. ставка аренды дома в 1 кв. 2023 года, тыс. рублей | Ср. ставка аренды дома в 1 кв. 2024 года, тыс. рублей |
| Горьковское | 78 | 87 |
| Дмитровское | 116 | 128 |
| Каширское | 78 | 81 |
| Киевское | 98 | 113 |
| Ленинградское | 89 | 103 |
| Минское | 106 | 140 |
| Новорижское | 166 | 199 |
| Новорязанское | 64 | 87 |
| Рублево-Успенское | 250 | 262 |
| Симферопольское | 78 | 81 |
| Щелковское | 78 | 83 |
| Ярославское | 82 | 107 |
По данным Циан.Аналитики
Активным подбором дачного домика на лето потенциальные арендаторы начинают заниматься весной — количество соответствующих поисковых запросов возрастает с марта, говорит Мария Жукова, управляющий директор компании «Миэль-Аренда». Так что с поиском дома на лето лучше не затягивать.
«Основной запрос на лето — комфортный дом со всеми удобствами, с хорошей транспортной доступностью и по разумной цене», — уточняет эксперт.
Инфраструктура и транспорт
Наша читательница Юлия снимала дом в Талицах Истринского района: дочка с бабушкой жили там все лето, а Юлия с мужем приезжали через день на электричке.
Учитывая, что это довольно дорогой район, семья решила поступиться комфортом: удобства в выбранном ими доме были во дворе, сам участок изрядно зарос, да и ремонт не делался с далеких 60-х. Зато рядом — железнодорожная станция с постоянно курсирующими электричками: добраться от дачи до метро «Тушинская» можно было за 45 минут. В этом смысле, кстати, удобны окрестности Подольска, Реутова, Мытищ.
Инфраструктуру возле понравившейся дачи на Циан можно оценить прямо в карточке объявления. Расположенные поблизости объекты отображаются на интерактивной карте.
В плане доступности общественного транспорта лидируют районы Новой Москвы — метро уже перешагнуло рубеж МКАД и уверенно подбирается к дачам.
Если вы планируете добираться до дачи на машине, имейте в виду: самыми загруженными в часы пик считаются Носовихинское, Егорьевское, Горьковское и Дмитровское шоссе.
Коммуникации
Прежде чем принять решение об аренде, обязательно выясните, какие коммуникации есть в приглянувшемся вам доме. Расспросите хозяев о водоснабжении, электричестве, канализации, газе, отоплении дачи. Особое внимание при этом уделите канализационной системе: если на участке есть что-то посложнее деревянного туалета, вам нужно будет правильно это эксплуатировать.
Проблемы у городских жителей могут возникнуть при столкновении с септиками и кессонами. Так, септики глубокой биологической очистки очень избирательны к содержимому, которое в них попадает. Нельзя, чтобы в них оказывались волосы, хлорсодержащие жидкости, наполнители для туалета животных, крупные косточки от фруктов, мусор и земля.
Если за этим не следить, септик, скорее всего, быстро выйдет из строя, а его ремонт стоит довольно дорого.
Что касается накопительных колодцев или баков, то их слабое место — в необходимости регулярной откачки стоков ассенизационной машиной. Арендуя дом с такой канализацией, нужно быть готовым к этой процедуре и заранее договориться с арендодателем, кто будет за нее платить.
Чистота в доме и на улице
Для Елены крайне важны комфорт и безопасность дома. «У меня двое маленьких детей, поэтому я всегда обращаю внимание на среду в доме: нет ли плесени, не слишком ли крутая лестница. А лучше, если дом будет одноэтажным — так проще уследить за моей компанией».
Приезжая на осмотр, обязательно оцените окружение: нет ли на улицах маргиналов и прочих неприятных личностей, чисто ли рядом с участком, не шумят ли соседи. Если вы хотите, чтобы дети могли хотя бы ненадолго оставаться без присмотра, нужны полноценный забор и надежно закрывающаяся калитка.
А еще, говорит наша собеседница, важно, чтобы ни в доме, ни на участке не было хозяйского хлама — это не только небезопасно, но и просто неприятно. Чужих вещей в доме должно быть по минимуму.
Самые очевидные места, которые нужно осмотреть, — санузел и кухонная зона. Проверяйте их не только визуально, но и наощупь: склизкие поверхности свидетельствуют о плохом уходе, а значит, придется с удвоенной тщательностью провести генеральную уборку снятого дома.
Исправность техники
Начинать осмотр следует с очевидных вещей: проверьте, как работают водоснабжение и газ, исправна ли бытовая техника и прочие электроприборы.
В прямом смысле пробуйте все, чем придется пользоваться: откройте краны в душе и раковинах, опробуйте туалет, проверьте, как включаются свет и электроприборы.
Осмотрите спальные места. Сон на отдыхе — важнейший элемент, а значит, кровати должны быть удобными, а на окнах весьма желательны москитные сетки. Нелишним будет проверить дверцы шкафов и межкомнатные двери.
В таких случаях арендаторы советуют попробовать договориться с хозяином: тот за свой счет исправляет недостатки, а семья арендует объект.
Чтобы предварительно оценить оснащенность дома, на Циан даже не обязательно читать текст объявления. Внутренняя инфраструктура описана в отдельных блоках.
Документы
При составлении договора следует прописать не только даты заезда и выезда с дачи, но и особенности объекта (к примеру, полный адрес, номер свидетельства регистрации в Росреестре). Здесь же укажите финансовые детали — сколько и когда именно вы будете платить хозяевам, кто будет оплачивать ЖКУ. Определите порядок пользования участком: кто соберет урожай и можно ли вам пользоваться баней.
Кроме того, при заезде и выезде нужно составить акты приема-передачи дома, сделать фото всех комнат и участка. А еще — обратить внимание на наличие страховки. Если хозяин не хочет оформлять ее за свой счет, имеет смысл оплатить услугу самостоятельно.
Если в доме есть сложное оборудование (к примеру, система отопления), попросите хозяев оставить инструкцию по его использованию.
Частая проблема при аренде дач заключается в том, что дело с вами имеет не сам собственник объекта, а кто-то из его родственников. Однако соглашаться на это можно, только если вы взаимодействуете уже не первый год, знаете этого родственника и доверяете владельцу дачи. Впрочем, и тогда это может привести к проблемам. Что вы будете делать, например, если посредник так и не донесет ваши деньги до хозяина?
Поэтому единственным безопасным вариантом аренды является взаимодействие лично с собственником или с его представителем по доверенности. Это нужно обговорить устно и обязательно прописать в договоре.
Убедиться, что перед вам владелец, можно, попросив у него правоустанавливающий документ: свидетельство о праве собственности или праве на наследство, договор купли-продажи или дарения. А еще попросите хозяина представить вам выписку из ЕГРН. В ней будут указаны не только данные собственника, но и сведения о наложенных на объект обременениях (их быть не должно).
Выбирая место для отдыха, обращайте внимание не только на очевидные параметры, но и на экологию: сам по себе выезд за пределы МКАД еще не означает, что вы сразу окажетесь на природе.
Оценить ситуацию в выбранном районе помогут экологические карты. Например, эта карта показывает качество воздуха в Подмосковье в режиме реального времени.
Советы риелторов
В заключение мы обратились за советами к риелторам.
Эксперты предложили свой список неочевидных лайфхаков:
- Учитывая, что спрос на дачи куда больше предложения, стоит поискать «свой» вариант среди объявлений о продаже. Бывает, что цена на объект сильно завышена, и он не продается по несколько лет. При этом хозяева часто уже не пользуются дачей и готовы пойти на уступки арендаторам, которые спасли бы участок от одичания. К тому же по таким объектами проще договориться о цене, поскольку изначально владельцы даже не рассчитывали на дополнительную прибыль.
- Выбирая между газовым и электрическим отоплением, отдайте предпочтение газу: так будет заметно дешевле.
- Притом что многие дачи бронируются еще загодя, не стоит опускать руки даже в июле: всегда найдутся такие же неторопливые собственники, которые размещают объявления в самый последний момент.
- Никогда не вносите предоплату, посмотрев только фотографии дачи. Обязательно съездите на объект и оцените его самостоятельно. Также постарайтесь договориться о помесячной, а не единовременной оплате: если что-то пойдет не так, вам не придется судиться, чтобы вернуть излишки.
- Крайне внимательно изучите вопрос с инженерными коммуникациями. Слабое место дач — электричество, перебои с которым бывают даже в самых надежных поселках. Спросите об этом не только хозяев, но и соседей. Помните: нередко без электричества не работают водоснабжение, отопление, канализация, бытовая техника, а еще будет негде подзарядить мобильные телефоны. Заранее выясните у хозяев, как быть в такой ситуации: возможно, есть печь, газовая горелка или свой генератор.
- Обращайте внимание на адекватность арендодателей. У вас будет полно возможностей понаблюдать за этим, пока вы будете разговаривать по телефону, осматривать дом и участок, договариваться о сделке и подписывать бумаги. Иногда хозяева остаются жить в соседнем доме. Это особая ситуация, к которой следует быть готовым: скорее всего, вас будут контролировать круглосуточно.
- Местная фауна — еще один момент, который обязательно нужно выяснить. В разной местности разная ситуация с клещами, и если в ваших краях они представляют серьезную угрозу, нужно заранее обработать участок или договориться об этом с хозяевами. Кроме клещей могут быть и другие неожиданности. В практике одного из наших экспертов был случай, когда арендаторы неделю боялись выйти из дома из-за лося, пришедшего с соседней лосефермы чесать рога о забор.
-
Если вы не хотите тратить время и силы на выбор, лучше нанять агента, который и подходящие объекты подберет, и документы проверит, и корректно составит договор.
