Светлана Бабушкина: «Если ипотечный рынок остановится, будет большая безработица»

Модераторами беседы выступили Владимир Давыденко (В.Д.), шеф-редактор Циан.Журнала, и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).

«Последнего вагона не будет, просто “состав” немного растянется»

В.Д. Ключевая ставка недавно достигла 16%. Как по-твоему это скажется на рынке первичного и вторичного жилья, коммерческой недвижимости? 

С.Б. Благодаря предыдущему поднятию ставки рынок очень оживился. Сказался отложенный покупательский спрос по одобренным ипотечным заявкам — люди начали быстро принимать решение о покупке, пока еще есть возможность получить кредит на старых условиях. 

Сейчас мы наблюдаем рост спроса на новостройки, на загородную недвижимость — всюду, где есть программы с господдержкой и возможность сэкономить. 

Но при этом поступает и много новых заявок. Покупатели подают документы, рассчитывают свои финансовые возможности. Правда, принимать решение о покупке, думаю, они будут немного дольше.

В.Д. Сейчас люди пытаются запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. А когда этот поезд уйдет окончательно? Когда рынок начнет остывать? 

С.Б. Я думаю, этот поезд не уйдет. Есть постановления правительства о поддержке застройщиков, о развитии загородного сегмента — в любом случае какая-то поддержка будет. В нашем регионе в период высоких ставок рынок очень поддерживали местные программы: для молодых семей, для бюджетников, для северян. 

Северяне покупали новостройки, молодые семьи покупали вторичное жилье, им выдавали сертификаты на определенные суммы. Так что последнего вагона не будет, просто «состав» немного растянется. 

В.Д. Есть прогноз, что в течение 2024 года ставка так и останется на уровне 14–16%. 

С.Б. Я думаю, что в этом нет ничего страшного. Что нас радует — резкого поднятия цены на вторичном рынке не будет. Недвижимость на вторичном рынке «стартанула» за новостройками, люди продают свою «вторичку», чтобы хватило на новую квартиру. Было заметное подорожание, но сейчас оно все-таки остановилось. 

«В этом году даже Краснодарский край поехал в Тюмень» 

В.Д. В Тюмени один из самых высоких темпов строительства по России. С чем это связано?

С.Б. Тюмень — это «приточный» город. И если раньше к нам ехали в основном ХМАО и ЯНАО, то сейчас большой приток людей из Курганской и Омской областей, из близлежащих регионов. В этом году даже Краснодарский край к нам поехал. В Тюмени хорошие условия для жизни и бизнеса, поэтому неудивительно, что спрос на новое жилье здесь высокий, и что город растет. 

В.Д. То есть спрос соразмерен предложению и проблема затоваренности вам не грозит? Если что, Краснодарский край все купит?

С.Б. Ну, Краснодарский не Краснодарский, а ХМАО и ЯНАО однозначно готовы здесь жить, учиться, оставаться надолго. Родители приезжающих к нам студентов тоже переезжают, когда выходят на пенсию. 

И климат у нас хороший. Зима такая, какой и должна быть зима, а лето начинается в апреле и продолжается до октября. 

Тюмень очень благоприятный для жизни город. 

В.Д. Вернемся к вопросу о ценах на первичном и вторичном рынках в Тюмени. Какой была разница, как она меняется?

С.Б. За последний год цены в среднем выросли на 15%. Около трех лет назад студию 18 кв. м можно было купить за 800 тыс., сегодня эта же студия стоит от 2,5 млн. То есть стоимость жилья сегмента эконом возросла в три раза. 

Что касается дорогой недвижимости, там такого заметного перекоса цен не произошло, они выросли максимум процентов на 10. 

В.Д. А «вторичка» при этом стояла на месте или падала?

С.Б. «Вторичка», наоборот, росла. Когда появились программы с господдержкой, естественно, «вторичка» поднялась в цене вслед за новостройками. И поднялась очень сильно — процентов на 20. 

«”Вторичка” никогда сильно не просядет»

В.Д. За 2023 год государство постепенно прикрутило рыночные гайки, кредит сейчас может позволить себе не каждый. Как думаешь, на этом фоне будет просадка «вторички»?

С.Б. Я думаю, «вторичка» никогда сильно не просядет. Это продукт, который есть здесь и сейчас. 

Новостройку все-таки приходится ждать. Не каждая семья может себе позволить платить и аренду, и ипотеку. 

К тому же у нас «вторичка» расположена в развитых районах, где есть школы, детские сады и прочая социальная инфраструктура, которая пока доступна не во всех районах новостроек. 

В.Д. А что насчет цен на новостройки? Стоит ли покупателям ждать более выгодных условий в ближайшем будущем? 

С.Б. Понимаете, у новостройки есть себестоимость — это стоимость земли, работ, материалов. Цена может снизиться, только если уменьшится стоимость хотя бы одной из этих составляющих. В текущей экономической ситуации это вряд ли произойдет.

Но застройщики, скорее всего, начнут предлагать покупателям дополнительные бонусы: ремонт, паркинг в подарок. Может, будет рассрочка. 

«Ожидания инвесторов не всегда совпадают с реальностью»

В.Д. Ты сказала, что цены на студии у вас утроились. То есть еще совсем недавно это была инвестиционно привлекательная история. А в какую недвижимость выгодно инвестировать сейчас?

С.Б. Сегодня, к сожалению, ожидания инвесторов не всегда совпадают с реальностью. Купив квартиру по программе господдержки, очень непросто реализовать этот объект на «вторичке», где ставка по ипотеке под 17% годовых. Инвесторы вынуждены снижать цену, терять свою маржу. 

Крупным инвесторам сейчас не так интересен рынок новостроек. А вот загородная недвижимость поинтереснее. 

Там 20% годовых — это минимум дохода, на который можно рассчитывать. Землю больше не делают, поэтому спрос на нее будет всегда. 

В.Д. Сейчас мы как раз наблюдаем постепенный прогрев загородного рынка, уже заговорили об эскроу-счетах для застройщиков. Увидим ли мы такой же бурный рост, какой был у новостроек во время пандемии?

С.Б. Однозначно увидим. На рынок выходит множество новых застройщиков, реализуются крупные проекты. 

Квартира площадью 100 кв. м в Тюмени в среднем стоит от 9,5 млн рублей. За эти же деньги можно купить хороший загородный дом. 

Поэтому рынок загородной недвижимости будет активно развиваться. Земля в нашем регионе есть. Люди уже рассматривают варианты до 30 км от города, такая удаленность не пугает. А застройщики благоустраивают поселки, стараются развиваться в этом направлении, видя его большое будущее.

«Небольшой пузырь есть, но рыночная ситуация его потихоньку выдавливает»

В.Д. Возможно, в 2024 году программы льготной ипотеки не продлят. Как ты считаешь, что произойдет, если это случится?

С.Б. Даже если льготную ипотеку не продлят, ипотечные кредиты на покупку новостроек так или иначе будут доступны для людей. Потому что в этом сегменте у нас задействовано очень много отраслей: производство, строители, проектировщики, управляющие компании... Это бетон, металл, много строительных материалов, утеплители и т. д. Заводы же не могут встать. 

Поэтому я считаю, что этот рынок не остановится, хотя какие-то корректировки будут. А если вдруг он остановится, будет большая безработица. 

В.Д. И все-таки Центробанк в последние полтора года пытается «притормозить» разгон ипотеки. Звучат опасения, что на рынке взорвется пузырь. 

С.Б. Я считаю, что небольшой пузырь есть, но рыночная ситуация его потихоньку выдавливает. Раньше некоторые люди, владея несколькими объектами, брали еще по несколько ипотек. Теперь к этому стали подходить более рационально. Поэтому пузырь уже уменьшается сам по себе, в связи с экономической ситуацией. 

Сейчас на рынке останутся покупатели, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий. Думаю, что поэтому большого пузыря не будет. 

«Коворкинги — определенное зло для риелторского сообщества»

М.П. Каким ты видишь риелторский рынок через 10 лет? Все крупные и средние агентства перейдут под франшизы или, наоборот, будет больше частных риелторов в коворкингах?

С.Б. Я считаю, что на рынке останутся профессионалы — люди, которые не случайно пришли в профессию. Конкуренция все-таки должна быть, должны остаться небольшие и средние компании. 

Представьте, что у нас во всех городах будет один только федеральный «Магнит». А заехать за местной продукцией в какой-нибудь тюменский «Бенат» не получится. Такого не должно быть. 

А вот коворкинги — определенное зло для риелторского сообщества. За действия таких специалистов никто не отвечает. В нашей ассоциации все компании страхуют профессиональную ответственность перед клиентом. А что может предложить коворкинг? Стул, стол, компьютер, юриста, ипотечного брокера? Этого недостаточно.

Если бы я была клиентом, я бы обратила внимание на компанию, а не на частного специалиста, каким бы хорошим он ни казался. Речь ведь идет о накоплениях всей моей жизни! Поэтому я считаю, что у коворкингов нет будущего, а вот небольшие, средние и крупные компании продолжат развиваться. 

«Если закон примут, все компании будут застрахованы»

М.П. Разговор о законе о риелторской деятельности идет уже 20 лет — с тех пор, как отменили лицензирование. Нужен ли такой закон рынку?

С.Б. Мое мнение — регулирование крайне необходимо. Я руководитель аттестационного центра нашего территориального РГР и вижу, как остро специалисты — даже с большим опытом — нуждаются в повышении грамотности и новых знаниях. 

Российская гильдия риелторов активно участвует в разработке закона о риелторской деятельности. Если его примут, как минимум все компании будут застрахованы — это особенно подчеркивается в законопроекте.

М.П. Искусственный интеллект, ChatGPT — это угроза для риелтора или новая возможность? 

С.Б. Я думаю, это помощник в каких-то стандартных ситуациях. Но все-таки на нашем рынке нужен живой человек — здравомыслящий, с критическим мышлением. Искусственный интеллект критическим мышлением не обладает.

«Я была одним из немногих дольщиков, кто все-таки смог забрать свои деньги»

М.П. Давай поговорим о бизнесе. Ты руководитель агентства недвижимости. Как ты пришла в эту сферу, почему ее выбрала? 

С.Б. Когда-то я продала свою старую квартиру застройщику под расселение. Сделка проходила в офисе компании. 

Зима, около десяти вечера, а вокруг одни стройки. В общем, жутковато было выходить из офиса одной с крупной суммой наличных.

И я говорю: «А что вы будете строить?» Застройщик отвечает: «Жилой дом». Я: «Отлично, я как раз хотела купить квартиру». И мы тут же, в десять вечера, заключаем договор долевого участия. 

Тогда я работала управляющей в сетевом магазине, но через некоторое время осталась без работы. Идти в торговлю мне уже не хотелось, и я задумалась о риелторской сфере. Опыт работы с документами уже был — я сама занималась всеми бумагами по своей старой квартире. Так я пришла в крупное агентство недвижимости. Это настоящий риелторский «институт», выпустивший много специалистов. Я им очень благодарна. 

А тем временем застройщик начал сдвигать сроки сдачи дома, он превратился в долгострой. Я была одним из немногих дольщиков, кто все-таки смог забрать свои деньги. Примерно неделю я ходила к ним как на работу, но все время слышала отговорки. Помог случай.

Юрист этой самой компании, узнав о том, что я риелтор, попросила помочь продать ее «вторичку». Она хотела купить квартиру в том же проблемном строящемся доме. Вы не представляете, с какой скоростью я реализовала эту квартиру! И когда генеральный директор в очередной раз сказал: «Денег в кассе нет», я ответила: «Ваш юрист только что внесла наличные, купила у вас квартиру». Благодаря этой случайности меня и рассчитали. Остальные дольщики увидели свои квартиры только через восемь лет. 

М.П. Светлана, а как ты пришла к созданию своего агентства недвижимости?

С.Б. Получила определенный опыт, потом меня пригласили руководителем отдела продаж в новую компанию. К сожалению, руководство не захотело развивать ее дальше. И с моим опытом я просто вынуждена была создать свое агентство. 

М.П. Какие управленческие принципы помогают тебе быть успешным владельцем и руководителем? Что важно для тебя лично? 

С.Б. В первую очередь нужно быть требовательным к себе, чтобы, глядя на тебя, остальные тоже хотели работать. Быть справедливым по отношению к работе, к жизни, к своим сотрудникам. 

За своих сотрудников надо стоять горой, быть для них надежной опорой.

Максимально повышать уровень своих знаний, чтобы команда уважала твой опыт и авторитет на рынке. Ну и не нужно быть жадным. 

Как результат, у нас нет большой текучки, некоторые сотрудники со мной работают с самого основания — с 2009 года. Кого-то мы уже проводили на пенсию. Я считаю, что это хороший показатель. 

М.П. А для чего агентству недвижимости вступать в ассоциацию риелторов? 

С.Б. В первую очередь, конечно, для обмена опытом. Если руководитель агентства — член совета ассоциации, он получает колоссальный опыт от других руководителей. Кроме того, у нас проходит много мероприятий для повышения грамотности специалистов. 

Мы — члены Российской гильдии риелторов, а это определенные преференции и дополнительные возможности для развития. Например, единый документооборот и возможность получить юридическую поддержку. 

К нам уже присоединились Тобольск, Салехард, Курган, Ханты-Мансийск, сейчас готовит документы очень далекий Ямал. 

«Лучше износиться, чем глупо заржаветь»

В.Д. Светлана, не скучно столько лет в риелторстве? Что поддерживает в тебе интерес к профессии?

С.Б. Вы знаете, я просто очень общительный человек. Я люблю людей, живое общение. Не очень люблю работать с машинами. Мне нравится, что не нужно зависеть от какого-то графика. 

Конечно, может быть так, что жизни не происходит, ты постоянно на работе. Но это мне тоже нравится. 

Как говорил один известный артист, «лучше износиться, чем глупо заржаветь». Профессия риелтора — это постоянное движение. 

А еще мне очень нравится, что сейчас повышается уровень нашей профессии, люди вкладывают в свои знания деньги, время, силы, хотят развиваться. Такие ассоциации, как наша, как РГР, всегда поддерживают это, выводят на рынок все больше экспертов. 

И, конечно, хочется, чтобы исчезло выражение «черный риелтор». Чтобы риелторы ассоциировались не с мошенниками, а с экспертами. 

Каждый должен заниматься любимым делом. Если не нравится общение с людьми, работа с документами, не хочется вникать в жизненные ситуации клиентов, лучше подумать о смене профессии. 

«Я обнимаюсь с деревьями»

В.Д. Светлана, очевидно, что ты работаешь много. Тем важнее восстанавливать свои силы. Какие у тебя для этого рецепты, что наполняет тебя энергией?

С.Б. Мне, конечно, помогает семья, свой дом. Там проще восстановиться, чем в квартире, — по настроению можно создать себе шумную или тихую атмосферу, так и восстанавливаются силы. 

А вечерами мы любим гулять в парке. У нас хорошие сосновые боры. Там я обнимаюсь с деревьями. Как бы это смешно ни звучало, но для меня это удовольствие. Пошла в лес, пообнималась, и все прекрасно.

В.Д. Как реагируют люди, увидев тебя за таким занятием?

С.Б. Меня видит только муж — мы поздно вечером гуляем. Он уже привык, даже подсказывает: «Смотри, какое хорошее дерево. Пошли обниматься». Теперь мы ищем деревья побольше, чтобы можно было обнять вдвоем. 

Циан.Ипотека для профи: помогите клиенту оформить ипотеку и получите комиссию