Валютные ограничения, снижение инвестиционного рейтинга России: что это значит для рынка недвижимости?

Центробанк РФ ввел временный порядок операций с наличной валютой. С 9 марта россияне могут снять со своего счета не более $10 тыс. наличными. Всё, что свыше этой суммы, — только в рублях по рыночному курсу на день выдачи. 

Как пояснил регулятор, 90% валютных счетов, размещенных в российских банках, и так не превышают $10 тыс., так что «90% держателей валютных вкладов или счетов смогут полностью получить свои средства в наличной валюте». Если у человека есть несколько валютных вкладов в разных банках, то он вправе снять до $10 тыс. со вклада в каждом банке.

В течение полугода банки не будут продавать наличную валюту гражданам. А вот поменять наличную валюту на рубли можно будет в любой момент и в любом объеме — без ограничений. Кроме того, американские доллары стали единственной доступной для россиян валютой: любая иная (включая евро) все равно будет конвертироваться в доллары.

Еще одним важным экономическим событием стало снижение инвестиционного рейтинга России. Так, международное рейтинговое агентство Fitch понизило России долгосрочный рейтинг дефолта эмитента в иностранной валюте с B до C. 

По инвестиционной шкале уровень С подразумевает выполнение обязательств, но дефолт представляется неизбежным. Агентство предполагает, что экономические санкции угрожают финансовой стабильности России и могут означать для нее неспособность обслуживать госдолг.

Ранее международное агентство Moody's Investors Service снизило рейтинги долгосрочного эмитента и необеспеченного долга России в национальной и иностранной валюте с B3 до CА. Дальнейший прогноз характеризуется как негативный.

Что думают аналитики?

— Решения зарубежных рейтинговых агентств после всех ранее принятых формальных и неформальных санкций не добавляет чего-то принципиально нового в складывающуюся макроэкономическую реальность. Слово «дефолт» у нас связано с событиями 1998 года, но прямое сравнение с тем, что произошло 24 года назад, некорректно.

Решение ЦБ РФ по валютным ограничениям способно привести к дополнительному ажиотажу на рынке жилья. Часть держателей банковских депозитов вновь предпочтет переложить их в квадратные метры. 

Потенциальный спрос (количество просмотров объявлений, звонков, показов) начнет расти. В краткосрочной перспективе количество сделок также увеличится, хотя и проводить их станет сложнее. В условиях общей нервозности передумать могут как продавцы (особенно на вторичном рынке, где неясно, какая цена сейчас является справедливой), так и покупатели.

Само решение по валютным депозитам может затронуть лишь сегмент элитной недвижимости, хотя доля объявлений, где цена заявлена в долларах или евро, не так велика даже там. Но сам процесс сделки с элитной недвижимостью гораздо чаще требовал трансграничных банковских операций, обмена валют и т. д.

В краткосрочной перспективе держатели валютных депозитов окажутся в более выгодном положении. Волатильность курса национальной валюты до завершения острой фазы геополитического кризиса будет высока, тогда как продавцам на рынке жилья не удастся с аналогичной скоростью реагировать на колебания курса.

Перевод на экспонирование цен в валюте представляется маловероятным: доля тех, кто получает свои доходы в иностранной валюте, сейчас (в отличие от 1990-х и начала 2000-х годов) исчезающе мала.

Гораздо более важным фактором, который начнет сказываться на рынке уже в ближайшие недели и месяцы, является ситуация на рынке труда. Если сложить воедино все заявления о приостановке бизнеса в РФ, то это способно затронуть заметную часть населения крупных городов.

 «Приостановка бизнеса» и «увольнение сотрудников» — это разные явления, но если всё большее число россиян лишится привычных доходов (пусть и номинированных в рублях), то сжатие спроса эскалирует кризисные явления во всей строительной отрасли.

Кризиса как такового избежать вряд ли удастся, но его глубина будет зависеть от адекватности решений по господдержке отрасли.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»:

— Рейтинги являются отражением общего состояния экономики. Сейчас всё зависит от дальнейшего развития макроэкономической и политической обстановки. Если нынешняя ситуация разрешится в ближайшие один–два месяца, то каких-либо серьезных изменений на рынке недвижимости не предвидится.

Временный порядок операций с валютой может негативно сказаться на рынке элитной недвижимости, где операции часто происходят в долларах. На других сегментах нововведение ЦБ РФ не отразится, поскольку в них цены формируются в рублях.

— Нововведения, связанные с ограничением снятия валюты, еще раз говорят о том, что главный финансовый регулятор продолжает проводить политику сокращения валютного оборота.

Кроме того, вводятся ограничения на покупку наличного доллара (в безналичной форме покупки разрешены). Безусловно, подобные ограничения подтолкнут людей на закрытие банковских вкладов, а полученные средства будут либо лежать в ячейках, на которые не распространяются временные правила, либо могут быть вложены в недвижимость.

Но, на мой взгляд, это не приведет к заметному росту спроса на недвижимость из-за ограниченности указанной суммы.

Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль»:

— Нововведения случаются каждый день и чуть ли не каждый час. Как это все скажется на рынке недвижимости — узнаем в перспективе. Сейчас на сделки выходят в основном люди, которые начали заниматься вопросом покупки/продажи недвижимости до 24 февраля. Все-таки подобные операции — дело небыстрое: минимальный срок сделки на вторичном рынке составляет порядка одного месяца.

— Речь идет о техническом дефолте: у РФ большие резервы, задолженность по госбумагам минимальная. Дефолт замедляет развитие экономики — невозможно привлекать новые внешние займы из-за низкого кредитного рейтинга.

Мы уже наблюдаем обесценивание курса отечественной валюты и рост инфляции. Ситуация на рынке недвижимости будет определяться последним показателем: при гиперинфляции, несмотря на резкое падение доходов населения, именно вложения в квадратные метры становятся для россиян способом спасти накопления.

Спрос как на первичном, так и на вторичном рынке вырос в полтора–два раза. Похожую ситуацию мы наблюдали и в 2014 году. Но в среднесрочной перспективе покупательская активность снизится — без мер поддержки рынок будет поставлен на паузу.

В зоне риска сейчас оказываются жилые комплексы в бумажной стадии. Экономика таких проектов кардинально изменится. Причем для того чтобы «решить уравнение», в нем пока слишком много неизвестных.

Мы не знаем, какие ставки по ипотеке власти предложат для поддержки первичного рынка, какой будет уровень инфляции и покупательной способности, на какой отметке стабилизируется курс рубля и по каким ставкам будут выдавать банки проектное финансирование. Часть девелоперов временно отложат реализацию и освоение новых площадок до стабилизации ситуации.

Рынок аренды, наоборот, будет развиваться на фоне заградительных ставок по ипотеке: аренда квартиры, а не ее покупка, станет единственным выходом для решения жилищного вопроса. В Москве уже растет количество новых объявлений аренды: на рынке освобождаются квартиры тех, кто решил сменить город.

— В целом ограничение на хождение валюты и понижение кредитных рейтингов России становятся дополнительными факторами к снижению рынка. Любое ограничение средств (как валюты, так и рублей) означает сокращение их объема на рынке и может повлечь за собой снижение цен. Ситуация осложняется недоступностью ипотеки. 

Как ситуация отразится на застройщиках? Относительно спокойно будут чувствовать себя те проекты, которые реализуются с использованием эскроу-счетов и которые уже в значительной степени оплачены покупателями: банк поставляет деньги и строительство продолжается. Если же у банка проблемы, то всё значительно усложняется.

Очевидно, будет рост себестоимости строительства (за счет необходимости закупки импортных материалов), но застройщики будут черпать свою кредитную линию и достраивать проект.

Потребуются гораздо более серьезные меры государственной поддержки, чем в 2018 году, иначе застройщики не выплывут. Сегодня они заложники системы. Если у банка будет нехватка ликвидности, финансирование стройки прекратится: откуда он возьмет деньги? Кроме того, с точки зрения банков ряд проектов становится просто убыточным.

Старая финансовая модель с проектным финансированием была основана на благоприятных условиях, но в новых условиях так работать не получится.

— Понижение долгосрочного рейтинга было ожидаемым. Количество иностранных инвестиций, которых и так было не очень много после 2014 года, сейчас сводится к нулю. Зарубежные девелоперы либо приостановят работу, либо уйдут с российского рынка.

Что касается валютных ограничений — те, кто сидел в долларах и евро, не торопились тратить их на российском рынке, особенно в сегменте недвижимости. Те, кто сидел в рублях, конечно, пытались инвестировать либо в валюту, либо в недвижимость, поэтому движение было в большей степени рублевым, а не валютным.

Куда сейчас пойдут эти деньги, если их оборот запретят на рынке РФ? Конечно, в зарубежную недвижимость, которая по-прежнему доступна для инвесторов. Страны, которые не объявляют о санкциях и относятся к России более-менее дружелюбно, будут реально интересны для отечественных инвесторов.

В предыдущие кризисы мы тоже думали, что жизнь «закончилась». Снижение уровня жизни и доходов населения, сокращение передвижений между странами, заморозка проектов, остановка инвестиций, повышение курса валюты и ослабление рубля — неизбежный результат любого кризиса. Как показывает практика, раньше мы с этими последствиями справлялись.

Для среднестатистического жителя России жизнь, конечно, ухудшится на долгие годы вперед, но со временем страна восстановится. Просто бо́льшими усилиями, в том числе экономически активного населения.

— Подавляющая часть денежного оборота рынка недвижимости завязана на безналичные и наличные рублевые платежи. Нововведение затронет немногочисленные сделки (не более 1% рынка), стороны которых планировали расчеты в наличной валюте. Они могут договориться рассчитаться в рублях, безналично в валюте либо расторгнуть сделку.

Снижение инвестиционных рейтингов рейтинговыми агентствами США на внутренний рублевый рынок недвижимости никак не повлияет. Они означают исключительно то, что в результате многочисленных санкций и ограничений выплаты по долгам нерезидентам в евро и долларах технически стали крайне затруднены.

Как считают застройщики?

Ольга Магилина, заместитель генерального директора «Kaskad Недвижимость»:

— Очевидно, расчеты за строительные и отделочные материалы застройщики и подрядчики вели в рублях, причем совсем не используя при этом наличных денег. Покупатели, по нашим данным, чаще всего также оплачивали жилье путем цивилизованного перевода средств со счета на счет в рублях. Если и есть какой-то процент покупателей, который сначала конвертировал деньги с валютных счетов на рублевые, то этот процент относительно невелик, да и решение вопроса конвертации не связано напрямую именно с покупкой недвижимости.

На рынок новостроек куда серьезнее повлияют инфляция, наличие денег у населения и условия по ипотеке. Зимой 2022 года свыше 80% потенциальных покупателей жилья хотели бы совершить эту покупку с привлечением кредитных средств. 

Если доступные населению кредиты будут массово предлагаться под 20% годовых и более, мы столкнемся с существенным спадом спроса: люди ни финансово, ни психологически не готовы к таким условиям. 

Государство анонсирует сохранение льготных ставок, но на каком уровне они массово окажутся в реальности, пока точно сказать нельзя.

Артем Блинов, директор по закупкам и тендерам группы «Самолет»:

— Наша компания выполняет все свои обязательства перед партнерами и клиентами в полном объеме и имеет достаточно ресурсов для поддержания эффективной операционной деятельности. Более 90% наших закупок производится в рублях, а долгосрочные контракты с поставщиками обеспечивают ценовой контроль.

— С точки зрения покупателя введенные Центробанком ограничения увеличивают уровень недоверия к банковской системе, и это недоверие будет только расти. В итоге люди (особенно те, кто не успел перевести их в валюту) будут искать иные источники для вложения средств.

ЦБ РФ объявил, что доля валютных активов граждан с суммой более $10 тыс. составляет около 10% — это скорее клиенты премиального сегмента, которые уже пытаются покинуть родину и спасти свои сбережения в иностранных банках. Так что эта мера скорее подстегнет спрос, чем охладит его.

Говоря о перспективах, процитирую Сергея Степашина (экс-премьер РФ, бывший председатель Счетной палаты РФ, с 2014 года — председатель наблюдательного совета госкорпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». — Прим. ред.). На совещании в ходе «Строительной недели» он сказал, что наша отрасль должна стать системообразующей в это сложное время. Надеюсь, меры ЦБ РФ этому скорее поспособствуют, чем помешают.

Каково мнение риелторов, агентств недвижимости

— В перспективе есть большой риск приостановки работы маленьких застройщиков на рынке. Выплывут большие девелоперы, у которых достаточно своей ликвидности.

Также мы ожидаем введения комплекса мер для поддержания строительной отрасли. Они должны сдержать резкий рост цен и поддержать спрос за счет субсидированных льготных ставок по ипотеке.

Но в любом случае цены на первичном рынке неизбежно пойдут вверх. Цены на вторичном рынке также будут расти, но преимущественно из-за сокращения предложения на рынке.

— Все предыдущие кризисы отличались от нынешнего. В 1998 году не было санкций. Рынок недвижимости был валютным. Когда случился кризис, цены в долларах США росли еще полгода — до января 1999-го и только потом начали падать. Количество сделок на рынке не сократилось. Цены в долларах снизились примерно на 40%, но в рублях выросли примерно в 2,5 раза. Ипотеки не было. Упала доходность, но мы тогда не испытывали трудностей с продажами.

В 2014–2015 годах были санкции, но не был объявлен дефолт. Цены в 2015-м в Петербурге не упали, а вот количество сделок — да. В 2015-м на вторичном рынке было совершено на 25% сделок меньше, чем в 2014-м, ипотека была под 14–15% годовых.

Сейчас Россия испытывает новые небывалые трудности. Понятно, что рынок недвижимости сегодня подпитывается от ипотеки. Под 20% годовых сейчас брать ипотеку готовы не более 10% покупателей и в основном на сумму не более 1 млн рублей.

Если ипотечные ставки к началу лета 2022 года не снизятся до 15–16% годовых, то на вторичном рынке жилья количество сделок сократится на 30–40%. Это способно привести к снижению цен к концу 2022-го на 10–15% при условии сокращения предложения.

Нельзя исключать ни затормаживания темпов строительства, ни разорения каких-то застройщиков. Но для этого ситуация в экономике страны должна быть действительно очень плохой на протяжении долгого (думаю, более года) периода.

Виолетта Хачатурова, руководитель отдела продаж Apple Real Estate:

— Кардинально временный порядок, ограничивающий работу с валютой, не отразится на рынке недвижимости. В большинстве случаев расчеты по сделкам проходят в рублях и безналичным путем. Поэтому основной проблемой тут может стать незначительное увеличение сроков выхода на сделку для покупателей, у которых сбережения на валютных счетах и вкладах, — это произойдет из-за возможных задержек при переводе средств с валютного на рублевый счет или при снятии наличных.

— Говорить о реальном дефолте в России я бы не стал: он может быть технического характера по внешним обязательствам из-за введенных ограничений. Это влияет на рейтинг инвестиционной привлекательности для внешних инвесторов, а на фоне геополитической напряженности он и без того был низок.

На российский рынок недвижимости больше влияет внутренняя ситуация в стране. Во-первых, это рост ключевой ставки, а за ней — и ипотечных ставок на готовое жилье, во-вторых, рост стоимости строительных материалов и высокий уровень ожидаемой инфляции, в-третьих, риск снижения доходов у населения в связи с увеличением расходов.

Риски, что застройщики сократят запуск новых строек, действительно есть, но это больше  касается мелких застройщиков, которые предпочтут переждать и вернуться на рынок после полной стабилизации ситуации. Крупным застройщикам это сделать значительно сложнее — многие предпочтут свести к минимуму маржинальность бизнеса, но сохранить его, скорректировав объемы.

Последние пару лет строительная сфера была обеспечена высоким спросом, что позволило сформировать подушку безопасности для кризисного периода. У государства есть опыт стимулирования этой сферы, а проектное финансирование минимизирует риски появления недостроев. Дальнейшее развитие рынка недвижимости будет зависеть от мер господдержки, в том числе от условий продления льготной ипотеки. 

Коммерческая недвижимость

— Рынок коммерческой недвижимости довольно инертный, поэтому глобальные последствия можно будет обсуждать позже. Сейчас мы видим, что зарубежные компании приостановили сделки.

Говоря о российских компаниях — прежде всего о тех, бизнес которых не связан с поставками из Европы и США, отмечу, что сделки продолжают совершаться.

Игроки, которые рассматривали в аренду крупные складские блоки, переговоры не прекращают. А учитывая вероятный выход на рынок лотов по привлекательной цене, мы ожидаем сделок купли-продажи в ближайшей перспективе.

На офисном рынке мы, вероятно, увидим тенденцию к оптимизации занимаемых площадей. Маркером здесь могут стать коворкинги и смарт-офисы с их гибкими договорами аренды.

— Прогнозируемый дефолт — во-первых, это какая-то квазиистория: у государства есть ресурсы выполнить обязательства по долларовым бондам, но нет возможности использовать эти ресурсы, поскольку активы ЦБ РФ за рубежом заморожены. 

Во-вторых, вероятный дефолт для рынка коммерческой недвижимости сейчас не главная проблема. Главное — стремительный рост вакансии в ритейле и офисах на фоне абсолютно непрогнозируемого спроса.

— Понижение инвестиционного рейтинга никак не связано со спросом на рынке коммерческой недвижимости. Рейтинги международных агентств иллюстрируют способность РФ погашать внешние обязательства — по зарубежным бондам, например. Внутристрановые обязательства не имеют к этому никакого отношения. К тому же наш рынок недвижимости находится в рублевой зоне.

До начала новых санкций снижение рейтинга означало бы для международных инвесторов, что идти в Россию не стоит — это бы влияло на рынок недвижимости. Сейчас же, в отрыве от инвестиций нерезидентов, это уже не имеет никакого значения.

— Из-за санкций в экономике, безусловно, ожидается спад — это повлияет на коммерческую недвижимость. Есть понимание, что спрос в разных сегментах трансформируется. Будут востребованы складские, производственные помещения, в том числе для наукоемких производств — как следствие санкций.

В ритейле на замену ушедшим западным арендаторам придут российские, турецкие операторы и арендаторы из других стран. Первичные потребности покупателей будет закрывать районный ритейл.

Сейчас мы наблюдаем спрос на стрит-ритейл — в том числе и среди тех покупателей, кто хочет припарковать деньги в новостройках и сданных в аренду помещениях.

— Оценивать влияние этих факторов и давать конкретные прогнозы пока рано. Как показал опыт предыдущих кризисов, масштабы подобных негативных оценок на ранних этапах развития ситуации, как правило, были завышены. Фактическое развитие дальнейших событий носило более умеренный характер.

На рынке коммерческой недвижимости России преобладают локальные инвесторы. В течение последних двух лет доля иностранного капитала не превышала 8% общего объема инвестиций. Поэтому мы не ожидаем большого влияния на рынок со стороны международных инвесторов.

Рост ключевой ставки приведет к увеличению стоимости заемного финансирования, что также повлияет на стратегии инвесторов и девелоперов на российском рынке. Структура инвестиций может претерпеть перераспределение в пользу более устойчивых и низкорисковых секторов и объектов недвижимости.

Тем не менее недвижимость остается и будет оставаться привлекательной для инвестиций, так как основное ее свойство — сохранение капитала — будет особенно важным в ближайшие годы. В среднесрочной перспективе мы ожидаем, что уровень активности локальных инвесторов будет оставаться на высоком уровне.

— Нынешняя ситуация будет аналогичной кризису 2014–2016 годов, но намного более жесткой: на экономический кризис накладываются еще и санкции.

На рынок недвижимости будет влиять несколько аспектов: политическая ситуация, решение Центробанка об ипотечной ставке и меры поддержки строительной отрасли и рынка недвижимости, которые будут приняты государством.

Сегодня на рынке продавцов и покупателей недвижимости царит паника, никто не понимает, что нужно делать. Многие продавцы снимают объекты с продажи до лучших времен, особенно если им непонятно, куда потратить деньги. Покупатели, не имея других надежных инвестиционных инструментов, стараются вложить деньги в недвижимость.

В ближайшие полтора–два месяца рынок будет довольно активным. Затем наступит стагнация, которая будет продолжаться, на мой взгляд, почти до конца года — с небольшой коррекцией цен тех объектов, которые не являются ликвидными.

Коммерческая недвижимость как вызывала, так и будет вызывать интерес. Но объектов со сроком окупаемости 8–10 лет уже будет не приобрести. Сроки окупаемости приблизятся к европейским — 12–14 лет.

Будут проблемы с наполнением бизнес-центров класса А: у многих компаний появятся трудности, они уйдут в офисы классов В и С. Многие офисы освободятся в связи с уходом с рынка иностранных компаний.

В сегменте стрит-ритейла будут пользоваться спросом медицинские центры, салоны красоты — те объекты, без которых нельзя обойтись. Активно будут развиваться большие проекты в складской недвижимости.