- В Екатеринбурге строится 47,7 тыс. квартир — город на четвертом месте по количеству новостроек после Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара.
- За два последних года объем новостроек в городе вырос на 44%, за последний год — на 15%.
- В Екатеринбурге люди покупают и продают квартиры в среднем раз в семь лет, постепенно улучшая жилищные условия.
- Если льготную ипотеку отменят, правительство подключит какой-то другой инструмент поддержки — нельзя просто взять и урезать такой бюджет.
- С начала 2024 года цены на новостройки поднялись на 1%. Цена на «вторичку» в уральских городах, где нет строящегося жилья, падает.
- Через агентства недвижимости в Екатеринбурге проходит 84–86% сделок, и лишь 16% — через частных маклеров.
- Если риелтор не общается с клиентами в чатах классифайдов, он теряет деньги.
- Все члены Уральской палаты недвижимости прошли сертификацию и аттестацию.
- В бизнесе, как и в спорте, важен прописанный план и внутренняя дисциплина.
- Главный источник энергии, позволяющий не выгорать, — ответственность за свою семью и за сотрудников.
Модераторами беседы выступили Владимир Давыденко, шеф-редактор Циан.Журнала (В.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).
«Есть небольшая очередь покупателей уже на старте продаж»
В.Д. Василий, что происходит на рынке недвижимости Екатеринбурга и других уральских городов?
В.О. По последним данным Уральской палаты недвижимости, сейчас в Екатеринбурге строится 47,7 тыс. квартир. Это большой объем. По масштабам стройки мы занимаем четвертое место в России после Москвы, Питера и Краснодара.
За последние два года объем новостроек у нас вырос на 44%, а за последний год — на 15%. Я считаю, это колоссальные цифры. Город активно отстраивается, он очень красивый. Рынок недвижимости у нас живой.
После бурного подъема 2023 года мы сейчас находимся, скажем так, в нормальном состоянии.
Думаю, и риелторы, и банки, и застройщики работают сейчас по лекалам более спокойного, 2022 года. Замирания рынка не случится, жилье будет продолжать строиться — такие планы у застройщиков.
Интересно, что в последние два года 58% строящихся квартир — это студии и однокомнатные. Но в этом году появилась новая тенденция — есть потребность в квартирах 70+ кв. м. Это радует, мы переходим к более комфортному жилью.
В Екатеринбурге люди покупают и продают квартиры в среднем раз в семь лет. Исходник, как правило, — студия. Через семь лет человек покупает жилье комфортнее, а в итоге приходит к загородному дому. Это процесс роста — мне кажется, к нему стремится любая семья.
В.Д. А насколько Урал интересен иногородним застройщикам, активно ли они осваивают ваш рынок?
В.О. Сейчас к нам зашло много федеральных застройщиков. Это чувствуется не только по количеству, но и по качеству жилья, оно заметно выросло. Когда едешь по Екатеринбургу, не видишь ни одного проекта, похожего на другие, у каждого своя изюминка. Это очень красиво. А если еще и с хорошим асфальтом — просто удовольствие.
В.Д. Екатеринбург стабильно входит в пятерку лидеров по объему строящегося и проданного жилья. Но сможет ли город реализовать такие площади в свете последних тенденций?
В.О. Прогнозы дело неблагодарное, но мое мнение — спрос будет. Проекты, которые сейчас строятся в Екатеринбурге, очень популярны. В некоторых ЖК есть небольшая очередь покупателей уже на старте продаж.
«Без пробок из одного конца города в другой можно доехать за 30 минут»
В.Д. В Екатеринбурге много амбициозных проектов, но самые известные из них — нежилые: небоскребы, бассейны на крыше... А что насчет необычного жилья?
В.О. Есть интересный проект «Академический» — такой мини-город в черте Екатеринбурга, со своей инфраструктурой. Такой же «Академический», но поменьше, сейчас строится в районе села Горный щит.
Еще один интересный проект — ЖК «Никольский». Там будет семь башен высотой 26, 28 и 30 этажей и квартиры размером 45–190 кв. м.
В.Д. Екатеринбургская мэрия расширяет список площадок для КРТ, но почти все они — в не самых лучших локациях: Уралмаш, Эльмаш, Уктус. Будет ли популярно жилье, возведенное по программе реновации на окраинах?
В.О. На самом деле, Екатеринбург очень компактный, не вытянутый. В выходные, когда нет пробок, можно спокойно доехать из одного конца города в другой за 30 минут.
Тот же Уралмаш, например, — это не окраина города. Это район, который сейчас очень эффективно застраивается.
Там есть большие торговые центры, красивые жилые комплексы, он заметно облагораживается. Вместо старых зданий, которые были раньше, стоят красивые дома. Так что, думаю, квартиры там будут иметь спрос.
«Сейчас стратегия строится не на год, а на месяцы»
В.Д. Как ты относишься к тому, что льготную ипотеку «для всех» могут отменить?
В.О. Я думаю, у государства будут инструменты, чтобы все-таки поддержать строительную отрасль. Что-то уйдет — что-то прибавится. Потому что просто отменить льготную ипотеку, урезав такой колоссальный бюджет, нельзя. Это же стройка, я даже не представляю, сколько миллиардов рублей там крутится. Поэтому думаю, что все будет нормально.
В.Д. Если бы ты создавал ипотечные программы, по какому пути бы пошел? Множество разных узкопрофильных программ или универсальная история — всем под 8%?
В.О. Ну всем под 8% — это приведет к большому росту цен. Я бы пошел по узкопрофильному пути.
Думаю, государство все-таки правильно делает, что поддерживает учителей, айтишников, военных.
Это оставляет людей здесь, дает им жилье, работу. «Всем по ложке» — это не наш метод.
В.Д. А что будет с ценами в ближайший год?
В.О. Сейчас стратегия не строится на год, она строится на месяцы. В январе−марте цены выросли незначительно, в рамках года колебание — плюс 1%. Если квартира стоит 10 млн, 1% особого значения не имеет.
Рынок сейчас более-менее стабилен. Если говорить про города, где нет новостроек, там есть тенденция на небольшое снижение цен, потому что покупательский спрос на «вторичку» падает.
«IT-технологии все-таки на нас наступают»
М.П. Давай поговорим о будущем риелторского рынка. Какие тренды ты видишь на ближайшие десять лет?
В.О. В Екатеринбурге через агентства недвижимости проходит 84–86% сделок, и лишь 16% — через частных маклеров. Думаю, этот тренд продолжит развиваться. Все-таки агентства недвижимости — это основная база рынка.
В город заходят крупные игроки, есть тенденция к укрупнению компаний. Но в то же время есть и большие компании, которые разорились, поэтому сложно предугадать, что будет дальше.
М.П. Как ты считаешь, уберизация риелторского рынка в каком-либо виде возможна?
В.О. IT-технологии все-таки на нас наступают. Личный кабинет, вся информация в одном месте — это вот и есть уберизация как я ее вижу. Вы же понимаете, что просто купить или продать квартиру несложно.
Но 80% сделок — альтернативные, вот как раз таки здесь и нужны риелторы. Человеческий фактор, все эти цепочки — тут технологии бессильны. Так что эти продукты уберизации — они скорее для риелторов.
М.П. А что ты думаешь по поводу искусственного интеллекта? Это конкурент или помощник риелтора?
В.О. Стопроцентный помощник. Я считаю, все, что касается IT-технологий, это только в пользу. Мы всегда считали, что агент — профессия публичная. Он должен быть в соцсетях, должен показывать свою экспертность.
ChatGPT, бизнес-аккаунты в Telegram, WhatsApp — все это помогает. Дает еще больше возможностей для зарабатывания денег.
Люди, которые это не приняли, — они же не меняются. Они говорят, что у нас кризис. Да нет, ребята, что вы, а как же новые каналы?
М.П. Видел переписку риелторов о чатах на классифайдах. Множество опытных профи там не отвечает — считает, что толку в этом нет. Но часть отвечает на все комментарии — говорят, из них рождаются сделки.
В.О. Конечно. Сейчас люди не всегда берут трубку, когда им звонят с незнакомых номеров. Мы все перегружены информацией, проще написать в чат. Если не использовать этот канал, мы потеряем часть клиентов.
Мы это организовали просто — в CRM-системе. Там есть все чаты, агенты получают напоминания о каждом новом сообщении, заходят и отвечают. Я считаю, что это важный тренд.
М.П. С тех пор как в 2002 году отменили обязательное лицензирование агентств, не прекращаются разговоры о том, что его нужно вернуть. Как ты к этому относишься?
В.О. У нас уже есть лицензирование. Я возглавляю PR-комитет Российской гильдии риелторов. И в ней, и в Уральской палате недвижимости, и в других ассоциациях есть аттестация агентов. Это то, что нам как раз таки и нужно.
Риелторы прошли экзамены, работают по стандартам, соблюдают этические правила. Зачем тогда нужна лицензия? Чтобы еще какая-то организация нас контролировала? Мы уже это делаем сами.
Кстати, в Уральской палате недвижимости абсолютно все агенты и агентства прошли сертификацию и аттестацию. Такого нет больше нигде в России.
«Дайте себе шанс облажаться»
М.П. Расскажи, каким был твой путь в недвижимость?
В.О. Я работал подручным сталевара на мартеновской печи, и знаю, что такое тяжелый труд. Когда мои агенты говорят, как им сложно на этом рынке, я отвечаю: «Сядьте на трамвай и езжайте в сторону какого-нибудь завода в шесть утра. У вас будет совершенно другая жизнь».
Но я все-таки фанат нашей профессии. В этом году исполнится тридцать лет, как я в ней, и я очень дорожу тем, чем занимаюсь.
В далеком 1993 году я просто написал план из четырех пунктов и пошел работать в недвижимость, а через два месяца этот план закрыл и написал другой. Через год открыл компанию и начал расти.
Сейчас мы работаем в нескольких городах: в Москве, Екатеринбурге, Челябинске, Магнитогорске и Уфе.
М.П. А что нужно, чтобы построить такой успешный бизнес?
В.О. В первую очередь — думать о людях. Почему агенты должны ко мне прийти, какой сервис я им должен предоставить? Какой сервис агенты должны предоставить клиентам?
Ответив на эти вопросы, мы поймем, сколько агентов нужно, на какой результат я готов их вывести, какие каналы привлечения возьму за основу. Это целая система работы.
Ну и все-таки важно гореть этой профессией. Но только в рамках рабочего времени.
У нас есть дети, мы увлекаемся разными видами спорта, есть театры, кино. Отдыхать — это тоже очень важно.
М.П. К каким вызовам нужно готовиться молодым предпринимателям, если они решают создать свое агентство недвижимости?
В.О. Недостаточно быть просто успешным агентом, должны быть управленческие навыки. Моя методика — находить конкурент-партнеров, людей, на которых я ориентируюсь. Это мой маяк, куда я должен прийти. Иногда я их перерастаю.
А главное — не надо бояться. За страхом всегда открытие. Дайте себе шанс облажаться. Ничего страшного в этом нет. Когда вы попробуете, обожжетесь, вы найдете решение.
А еще важен план — не в голове, а прописанный на бумаге. Тогда все будет хорошо. Я всегда сравниваю бизнес со спортом. В спорте есть план, и если ты ему следуешь, у тебя есть результат. Это вопрос внутренней дисциплины.
В.Д. Что мотивирует риелторские компании вступать в Уральскую палату недвижимости?
В.О. Во-первых, сервис. Например, по бронированию новостроек — на территории России такой есть только у УПН. Во-вторых, очень хороший учебный центр. Программа расписана на весь год.
У нас есть полная история всех квартир, которые продавались с девяностых годов, огромная база знаний. Есть сервис юридической поддержки. В общем, у нас много сервисов, которые помогают риелторам комфортно чувствовать себя на рынке.
В.Д. Василий, можешь поделиться своими планами по дальнейшему развитию палаты?
В.О. Первый фокус, наверное, на сервисы для членов Уральской палаты — сделать их еще лучше, комфортнее. Второй — работа с госорганами.
Я считаю, что палата — неотъемлемая часть Екатеринбурга, все это время мы работаем с администрациями, разными структурами. Эту работу нужно вывести на другой уровень. Еще есть определенные точки роста, где мы можем быть более полезны.
Ну и, наверное, самое важное — наша профессия должна популяризироваться, все агенты должны болеть за это. Пока только часть людей ее «двигают».
Недостаточно смотреть, как работают другие, и критиковать их. Нужно идти и помогать.
Если мы популяризируем свою профессию, клиенты будут смотреть на нас по-другому. Я фанат риелторского дела, поэтому, безусловно, буду работать над этим.
«Самый лучший сотрудник — отец пятерых детей»
В.Д. Когда ты рассказывал про внутреннюю дисциплину и план, я догадался, что спорт — твой постоянный спутник…
В.О. Да, это заряд энергии и без него никуда. Я бегаю. Пробежал около ста полумарафонов и тридцать пять полных марафонов. Четыре года назад в Южной Африке пробежал марафон Comrades (90 км).
А так как бегаю я уже давно, то параллельно собираю кроссовки. В свое время коллекция достигала тридцати пар: шипованные, нешипованные, для трейла и так далее.
Сейчас их намного меньше: я дарю их людям, которые пробегут со мной половинку марафона. Еще и тренировочный план для них могу составить лайтовый, чтобы они попробовали себя в этом.
Еще мы с друзьями проводим соревнования: в Москве, Сочи, Башкирии. В Магнитогорске устраивали лыжный марафон «Медовый» и горный марафон «Бегай с друзьями». Проводим их на свои деньги. Вплоть до двухтысячных таких соревнований не было вообще, и мы решили поддержать наш спорт.
В.Д. Что помогает тебе не выгорать — вот это самое переключение? Все-таки тридцать лет в профессии — это много.
В.О. Помогает ответственность. В компании 150 человек, это люди, за которых я отвечаю. У меня пятеро детей и трое внуков, это тоже моя ответственность.
Знаете, самый лучший сотрудник — отец пятерых детей. Он точно будет хорошо работать, идти вперед с флагом. Это как раз про меня. Ответственность дает мне силы, знания, энергию.
В.Д. Удивительно, как тебе хватает времени — столько детей, спорт, риелторство, общественная деятельность…
В.О. Помогает дисциплина, план. До двух часов я работаю с офисами, после двух — в Уральской палате недвижимости. После девятнадцати бегаю с супругой, потом обязательства по дому. Таким образом все выстраивается. Да, я плановый человек. Я думаю, планирование дает определенный комфорт в жизни.
В.Д. А что еще тебе интересно, кроме спорта, работы, семьи?
В.О. Я люблю учиться. Последнее мое образование — Московский гештальт-институт, который я закончил в прошлом году по специализации «Работа с изменениями в компании в гештальт-подходе».
Мне нужны новые знания. Люблю общаться с интересными людьми, встречаюсь со множеством директоров России, хочу поблагодарить их за то, что они делятся со мной своим опытом. Это дает силы, энергию. И я готов делиться знаниями с теми, кто рядом. В этом точки роста и для меня самого.
Справка
Василий Олейников, президент Уральской палаты недвижимости
Биография, увлечения и принципы
- В риелторском бизнесе с 1994 года. Часто выступает на конгрессах и форумах по вопросам недвижимости.
- Отец пятерых детей, активно участвует в воспитании двух внуков.
- Увлекается спортом, из последних достижений — марафон Comrades (90 км) в Африке.
- Убежденный сторонник постоянного совершенствования и обучения как себя, так и сотрудников, которых считает второй семьей.
Работа
- Директор группы компаний «АН "Рио Люкс"». Открыл с нуля семь офисов в пяти городах России, в которых работают более 200 человек.
- Прошел путь от сотрудника завода до предпринимателя, далее от риелтора до руководителя группы компаний.
- Сотрудники «Рио Люкс» провели более 50 тыс. успешных сделок с недвижимостью.
Общественная деятельность
- Председатель совета Уральской палаты недвижимости.
- Руководитель комитета по связям с общественностью Российской гильдии риелторов.
- Председатель комитета по взаимодействию с партнерами Уральской палаты недвижимости.
