Вся соль заключается в обременениях, которые возлагаются на плечи радостного покупателя. Их обычно много, и они требуют существенных вложений — порой гораздо более существенных, чем банальная покупка такого же дома, но без привлекательных государственных программ «Всё по €1».
«В интернете есть масса предложений в доступных бюджетах €3–15 тыс. без каких-либо обременений и сложностей, причем в тех же Италии, Чехии, Германии, Болгарии, Грузии. Необязательно ждать таких программ», — считает руководитель отдела продаж HomesOverseas.ru Федор Дробышев, намекая, что лучше не искать выгоду там, где ее нет.
Впрочем, любопытство не порок, поэтому мы попросили эксперта и его коллег провести ликбез, как устроены «одноевровые» продажи.
Новый дивный мир
Встретив объявление о продаже дома мечты по цене пакета молока, не спешите радостно потирать руки. По словам Федора Дробышева, это преждевременно сразу по нескольким причинам.
- Не все подобные акции распространяются на иностранцев.
- Аукционы неслыханной щедрости устраивают лишь несколько стран.
- Чаще всего предложения касаются непопулярных или даже депрессивных регионов страны.
- Объекты обычно находятся в мелких полузаброшенных деревушках, с активной убылью населения, а не в популярных у туристов городах или курортных поселках.
- Приобретаемый дом (вилла, замок) скорее всего находятся в плачевном состоянии — вполне предсказуемо. А вот то, что счастливому приобретателю придется вложиться еще и в инфраструктуру поселка, способно оказаться неприятным сюрпризом.
- Купить дом за €1, а разбираться с ним как-нибудь потом не получится: мелким шрифтом к таким предложениям всегда прописывается обязательство в строго определенные сроки и по определенным правилам выполнить восстановительные работы. В противном случае стать полноправным собственником не выйдет.
- Для участия в этой авантюре понадобится профессиональный риэлтор, специалист по региону или как минимум переводчик, который наладит коммуникацию с местными и поможет справиться со всеми бюрократическими процедурами.
- Перепродать и заработать на таком объекте не удастся — это будет покупка только для себя.
«И еще: сегодня вы не встретите такую недвижимость на популярных рекламных площадках или порталах зарубежной недвижимости, — предупреждает эксперт HomesOverseas.ru. — Дело в том, что большинство риэлторов и агентств просто не готовы за скромный гонорар брать на себя столько хлопот и вместе с вами восстанавливать недвижимость, что называется, из руин».
В Италию на распродажи
По словам Алексея Азарова, директора агентства недвижимости из Италии Azarovs, такие объекты встречаются на юге страны (чаще всего это Калабрия и Сицилия), а вот на зажиточном севере таких предложений не бывает.
«Это программы для экономически депрессивных городов, поселков, которым не под силу обеспечить свою коммуну, чтобы как-то поддержать местный бюджет, привлечь туристов. Они вынуждены идти на такие программы, чтобы привлечь дополнительное финансирование и оживить свои городки».
Обычно в Италии процесс такой:
- Город подписывает с вами нотариальный акт и передает объект за условную сумму €1.
- В договоре закреплено обременение сроком от одного года до трех лет — за это время необходимо привести недвижимость в порядок. Это значит, что придется восстановить архитектуру, коммуникации в соответствии с правилами города, соблюдая все санитарные и технические градостроительные нормы.
- Если все требования выполнены в установленный срок, обременения снимаются и объект становится полностью вашим. А вот если сроки нарушены, объект и все улучшения возвращаются обратно городу — вы теряете и вложения в ремонт, и страховой залог.
Алексей Азаров подчеркивает, что расходная часть весьма ощутима.
- Нотариальный акт — налог нотариуса около €2 тыс.
- Услуги агентства недвижимости, которое организует весь процесс, — примерно €3 тыс.
- Услуги переводчика при подписании нотариального акта (если вы не знаете итальянского) — €500.
- Страховой полис/депозит (в случае невыполнения условий он сгорает) — €5 тыс.
Итого: €1 за сам дом + €10,5 тыс. на оформление сделки.
Отдельно эксперт приводит приблизительное «меню» восстановительных работ — цены указаны по минимуму.
- Услуги архитектора — €4–5 тыс.
- Стоимость работ по ремонту дома и коммуникаций — от €1 тыс. за 1 кв. м, то есть для дома 100 кв. м ремонт обойдется в €100 тыс. Это самый бюджетный вариант, но в большинстве случаев дома построены из камня — восстановление обойдется дороже. Не говоря о том, что купленный объект может оказаться памятником архитектуры, — в этом случае расходы вырастут в разы.
Шато с привидениями
Директор французского агентства недвижимости FranceDom Ирина Двинина слышит о таких программах нечасто. Так, в 2018 году мэрия расположенного на севере страны города Рубе (около 100 тыс. жителей) выставила на продажу 17 заброшенных квартир и домов. Всего на тот момент в Рубе насчитывалось около 2 тыс. заброшенных домов, пугающих отсутствием стекол в окнах и общим жутким состоянием.
К слову, всего в регионе O-дe-Франс, к которому относится Рубе, примерно 40 тыс. «домов с привидениями», а хозяева около 40% жилья приезжают в него наездами, а не живут постоянно.
Властям было сложно реализовать этот проект из-за ими же придуманных требований: покупатель должен был подтвердить свою финансовую состоятельность для предстоящих ремонтных работ — смета в большинстве случаев составляла десятки тысяч евро.
«В зависимости от размера и состояния домовладения в ремонт требовалось вложить от €46 до 179 тыс. (допустим, предлагались двухкомнатная квартира площадью от 62 кв. м или 126-метровый дом на пять комнат и с участком земли). Новый владелец должен был ближайшие шесть лет прожить в Рубе, так что вариант с "домиком для каникул" не годился», — рассказывает Ирина Двинина.
В итоге из 824 кандидатур под требования мэрии подошли только 74. Сейчас мэр Рубе Гийом Дельбар ждет заселения первых новых владельцев в отреставрированное жилье и после этого готов продолжить эксперимент с продажей за символический €1.
Испания нуждается в рекламе?
Эксперты испанского агентства недвижимости Estate Barcelona говорят, что «одноевровые» варианты встречаются и в их практике — правда, за 18 лет работы на рынке у них пока не было клиентов из России, которых бы интересовали такого рода инвестиции.
«Такие предложения направлены в первую очередь на рекламу страны. Правительство показывает, что оно развивает деревни, не дает глубинке умереть — эти меры демонстрируют, что в Испании заботятся о заброшенных землях и домах. Это стимулирует сомневающихся при выборе страны для переезда», — полагают собеседники Циан.Журнала.
Одной из основных проблем, с которыми сталкивается Испания, является резкое и стабильное сокращение числа местных жителей в сельских районах (в 2016 году в стране было заброшено в общей сложности 3225 населенных пунктов).
Риэлторы Estate Barcelona привели в качестве примера бесплатную раздачу 12 каменных домов в деревне Барка (Галисия). С одним маленьким условием: дома надо было восстановить за свой счет, попутно превращая деревню в туристический и культурный центр района.
Акция привлекла внимание почти тысячи человек, среди их предложений было создание сырной фабрики и даже строительство курорта (деревня находится на берегу океанского залива).
Родные осины
Загоревшись заполучить «почти бесплатные» европейские варианты, мы едва не забыли, что любой россиянин вправе получить в собственность и российскую землю — тоже практически даром. Речь идет о государственной программе «Дальневосточный гектар».
Основной проблемой являются локации: землю раздают не в Подмосковье, а в Якутии, на Дальнем Востоке, Камчатке и Чукотке. Но чем Чукотка хуже испанской деревни?
